Anforderungen an die Vermietungsabsicht bei einem strukturell bedingten Leerstand

Leitsatz

Aufwendungen für Jahrzehnte lang leer stehende, vorher nicht vermietete Räume sind nur dann als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Vermietung zweifelsfrei nachvollziehbar ist.

Sachverhalt

Streitig ist, ob die Steuerpflichtige im Veranlagungszeitraum 2003 die Absicht hatte, im Jahr 1976 hergestellte Wohnungen zu vermieten. Nachdem die Räume seit der Herstellung durchgängig leer gestanden hatten, ließ die Steuerpflichtige die Wohnungen in den Jahren ab 1988 zur Vermietung als gewerbliche Räume umgestalten. Obwohl sie ein Maklerunternehmen mit der gewerblichen Vermietung beauftragte, kam eine Vermietung nicht zustande, weil potenzielle Mieter wegen der nicht ebenerdigen Lage der Mieträume von deren Anmietung absahen. Nach Auffassung des Finanzamts wurde eine ernsthafte Vermietungsabsicht der leer stehenden Räume nicht nachgewiesen. Es versagte daher insoweit den Werbungskostenabzug.

Das FG hat sich der Rechtsauffassung des Finanzamts angeschlossen, weil die Steuerpflichtige eine nach objektiven Kriterien erkennbare Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen hat. Ein wirtschaftlich denkender Hauseigentümer, der ernsthaft an einer Vermietung interessiert ist, nehme den Leerstand über einen Zeitraum von insgesamt 26 Jahren nicht ohne Weiteres hin. Er würde, neben der Beauftragung von einem oder mehreren Maklern und der Schaltung von Zeitungsanzeigen, vielmehr auch den Mietzins so ausrichten, dass eine Vermietung realistisch erscheine. Derartige Aktivitäten zu einer Vermietung seien nicht ersichtlich.

Hinweis

Steht ein Objekt ohne vorausgegangene Vermietung über einen längeren Zeitraum leer und nimmt der Eigentümer trotz offenbar gewordener Defizite keine Anpassung an die Erfordernisse des Markts vor, z.B. durch den Einbau einer Aufzugsanlage oder bei einem Überangebot an Wohnraum durch die Herabsetzung der Miete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen. Die bloße Behauptung, es bestehe weiter die Absicht zur Vermietung, reicht zur Dokumentation nicht aus. Der Steuerpflichtige trägt für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen die Feststellungslast. Es bleibt abzuwarten, ob der BFH der Rechtsauffassung des FG folgt.

Link zur Entscheidung

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.07.2008, 2 K 2541/05FG Rheinland-Pfalz, nicht rechtskräftiges Urteil v. 23.7.2008, 2 K 2541/05; Az. des BFH: IX R 54/08.