(1) 1Empfängt ein Steuerpflichtiger einen Zuschuß aus öffentlichen Mitteln oder einen privaten Zuschuß, der kein Mieterzuschuß ist (z. B. Zuschuß einer Flughafengesellschaft für den Einbau von Lärmschutzfenstern), zur Finanzierung von Baumaßnahmen an einem Gebäude und sind die Aufwendungen Herstellungskosten des Gebäudes, so sind als Herstellungskosten der geförderten Baumaßnahme die um den Zuschuß verminderten Kosten als Bemessungsgrundlage der AfA oder der erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen anzusetzen. 2Ist der Zuschuß erst nach Ablauf des Kalenderjahrs der Fertigstellung der geförderten Baumaßnahme bewilligt worden, sind ab dem Jahr der Bewilligung die AfA, die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen nach den um den Zuschuß verminderten Herstellungskosten des Steuerpflichtigen zu bemessen; →R 43 Abs. 4 Satz 2 und R 45 Abs. 4. 3Das gilt auch bei Zufluß des Zuschusses in mehreren Jahren. 4Wird der Zuschuß zurückgezahlt, sind vom Jahr des Entstehens der Rückzahlungsverpflichtung an die AfA oder die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen von der um den Rückzahlungsbetrag erhöhten Bemessungsgrundlage vorzunehmen.
(2) 1Werden Zuschüsse aus öffentlichen Kassen, die nicht unter Absatz 1 fallen und nicht zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit gehören, zur Minderung der Miete unter der Auflage gewährt, daß das Gebäude oder der Gebäudeteil einem bestimmten Personenkreis vermietet wird, handelt es sich stets um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. 2Handelt es sich bei den bezuschußten Aufwendungen um Erhaltungsaufwand oder Schuldzinsen, so sind die Zuschüsse im Kalenderjahr des Zuflusses den Einnahmen zuzurechnen. 3Hat der Steuerpflichtige diese Zuschüsse zurückgezahlt, sind sie im Jahr der Rückzahlung als Werbungskosten abzuziehen.
(3) 1Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder läßt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, daß die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, so entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der in der Regel durch Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuß) auf den Mietzins wie eine Mietvorauszahlung befriedigt wird. 2Haben die Parteien ausnahmsweise nicht vereinbart, daß die Kosten des Mieters auf den Mietzins angerechnet werden, sind diese gleichwohl als Mieterzuschuß zu behandeln. 3Für die steuerliche Behandlung der Mieterzuschüsse beim Vermieter gilt folgendes:
| 1. |
1Mieterzuschüsse sind in dem VZ als Mieteinnahmen anzusetzen, in dem sie zufließen. 2Sie können aber zur Vermeidung von Härten auf Antrag zunächst als zinslose Darlehen angesehen und so behandelt werden, als ob sie dem Vermieter erst im Laufe der Jahre zufließen würden, in denen er sie durch Vereinnahmung der herabgesetzten Miete tilgt. 3Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen. 4Satz 2 und Satz 3 gelten nur für die vereinnahmte Nettomiete, nicht für vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge. |
| 2. |
1Mieterzuschüsse, die mit Rücksicht auf die Vermietung einer Wohnung geleistet werden und bei denen eine Rückerstattung oder eine Verrechnung nicht vereinbart ist, sind wie Mietvorauszahlungen zu behandeln. 2Auf Antrag können sie auf die - voraussichtliche - Dauer des Mietverhältnisses, längstens auf einen Zeitraum von zehn Jahren gleichmäßig verteilt werden. |
| 3. |
Sind Mieterzuschüsse geleistet worden, um den Gebrauch von Geschäftsräumen, z. B. Büroräumen und Läden, zu erlangen, und ist eine Rückerstattung oder eine Verrechnung nicht vereinbart worden, so hat der Vermieter die Mieterzuschüsse wie Mietvorauszahlungen zu behandeln (→BFH vom 28. 10. 1980 - BStBl 1981 II S. 161). |
| 4. |
Die AfA nach § 7 EStG und die erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen sind in den Fällen der Nummern 1 bis 3 von den gesamten Herstellungskosten (eigene Aufwendungen des Vermieters zuzüglich Mieterzuschüsse) zu berechnen. |
| 5. |
1Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, so sind nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen. 2Aus Vereinfachungsgründen brauchen die vom Mieter getragenen Aufwendungen vom Vermieter nicht als Mieteinnahmen und in gleicher Höhe als Werbungskosten erfaßt zu werden. |
4Wird ein Gebäude während des Zeitraums, auf den eine Mietvorauszahlung nach den Nummern 1 bis 3 zu verteilen ist, veräußert oder in ein Betriebsvermögen eingebracht, so ist der noch nicht als Mieteinnahme berücksichtigte Teil der Mietvorauszahlung im VZ der Veräußerung oder der Überführung in ein Betriebsvermögen als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. 5In Veräußerungsfällen erhöhen sich seine Mieteinnahmen insoweit nicht, als unberücksichtigte Zuschußteile durchentsprechende Minderung des Kaufpreises und Übernahme der Verpflichtung gegenüber den Mietern auf de...