Zum Umfang der Vermietungsbemühungen bei leerstehender Wohnung

Leitsatz

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind als Werbungskosten alle Aufwendungen zu beurteilen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Erzielung von Vermietungseinkünften besteht und die subjektiv zur Förderung der Vermietung gemacht werden. Wenn die Absicht zur Fremdvermietung anhand objektiver Umstände nicht feststellbar ist, entfällt der Werbungskostenabzug.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige ist seit März 1992 Eigentümer einer Eigentumswohnung, welche bis Ende 1995 für eigenen Wohnzwecke genutzt wurde. Danach stand sie bis zum 31.1.2001 ununterbrochen leer. In der Einkommensteuererklärung für 1999 machte er einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 31 548 DM geltend, welchen das Finanzamt unter Hinweis auf das Urteil des FG Köln v. 12.11.2002, 9 K 3293/99, nicht anerkannt hat. Der Steuerpflichtige trägt vor, dass aufgrund der von 1995–1999 durchgeführten Gespräche mit Mietinteressenten und der anschließenden Wohnungsbesichtigungen im September 1999, sowie der Schaltung von Zeitungsanzeigen spätestens im Jahr 1999 endgültig die Vermietungsabsicht nachgewiesen sei.

Nach Auffassung des FG können die 1999 angefallenen Aufwendungen für die Eigentumswohnung nicht als Werbungskosten anerkannt werden, weil eine Vermietungsabsicht nicht überzeugend dargelegt wurde. Werden Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht, können nach der ständigen Rechtsprechung des BFH diese nur als vorab entstandenen Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ist die Absicht der Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar, entfällt der Werbungskostenabzug. Dabei liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen. Das FG war der Auffassung, dass lediglich zwei Besichtigungen 1999 und eine Vermietungsanzeige vom Oktober 1999 nicht ausreichten, das Gericht davon zu überzeugen, dass genügend Maßnahmen unternommen wurden. Obwohl die Wohnung bereits seit 3 Jahren leer stand, hat der Steuerpflichtige seine Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, nicht gesteigert. Die Vermietungsabsicht konnte somit für 1999 nicht ausreichend nachgewiesen werden.

Hinweis

Der BFH hat zu klären, wann von einem "ernsthaften und nachhaltigen" Bemühen, eine Wohnung zu vermieten, auszugehen ist und ob eine Mindestgrenze für die Vermietungsbemühungen festlegbar ist. Betroffenen Steuerpflichtige sollten daher gegen ablehnende Bescheide Einspruch einlegen und unter Hinweis auf das Revisionsverfahren Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO beantragen.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 19.04.2006, 5 K 3607/04; Az. des BFH: IX R 1/07