Grundsteuerreform: Status quo im Kontext der Länderöffnu ... / 2.2.2 Grundsteuermodelle der Länder

In der folgenden Grafik sehen Sie, welche Bundesländer das Bundesmodell anwenden und welche sich für die Öffnungsklausel mit eigenen Landesmodellen entschieden haben: Infographic

Bereits zum 4.11.2020 hat Baden-Württemberg als erstes Bundesland von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eine eigene gesetzliche Regelung verabschiedet.^[1] Abweichend vom wertorientierten Ansatz des Bundesmodells setzt das Land im Rahmen der Grundsteuer B auf ein modifiziertes Bodenwertmodell.^[2] Dabei werden Faktoren wie die jeweilige Bebauung des Grundstücks nicht in die Berechnung des Grundsteuerwerts miteinbezogen, es zählt im Wesentlichen lediglich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert, welche durch Multiplikation miteinander den Grundsteuerwert ergeben, auf den zur Ermittlung des Steuermessbetrags die Steuermesszahl i.S.d. § 40 LGrStG (BW) angewandt wird.^[3] Dient das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken, wird zur Eindämmung der stark steigenden Wohnkosten ein Abschlag von 30 % auf die Steuermesszahl gewährt.^[4] Daneben sind Ermäßigungen der Steuermesszahl von 25 % vorgesehen, wenn und soweit das Grundstück nach dem LWoFG oder dem WoFG gefördert wird oder bestimmten begünstigten Eigentümern zuzurechnen ist.^[5] Zudem werden auch denkmalgeschützte Objekte mit einer um 10 % ermäßigten Steuermesszahl bedacht.^[6]

Am 24.11.2021 hat der bayerische Landtag das landeseigene Grundsteuergesetz beschlossen, wonach ein reines Flächenmodell eingeführt werden soll.^[7] Das Modell Bayerns basiert dabei auf dem sog. Äquivalenzprinzip, dem der Gedanke zugrunde liegt, Bürger und Unternehmen über die Grundsteuer an den Kosten zu beteiligen, die der Gemeinde durch das Vorhalten der Infrastruktur entstehen und die nicht über Beiträge oder Gebühren direkt und individuell erhoben werden können.^[8] Nach Vorstellung des bayerischen Gesetzgebers soll das Modell wertunabhängig ausgestaltet sein, sodass sich der Grundsteuerwert lediglich an der flächenmäßigen Größe der wirtschaftlichen Einheit Grundstück orientiert. Faktoren wie der Wert eines Grundstücks, seine Lage oder der Zustand des Gebäudes spielen somit für die Bewertung ab 2025 keine Rolle mehr. Vielmehr sieht das bayerische Grundsteuergesetz feste Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen für den Grund und Boden grundsätzlich 0,04 EUR/m² und für Gebäudeflächen 0,50 EUR/m². Für eine realitätsgerechte Umsetzung des Äquivalenzgedankens ist es nach Auffassung der bayerischen Landesregierung erforderlich, eine Anpassung der Äquivalenzzahl bei großen Flächen vorzunehmen.^[9] Da eine lineare Fortschreibung der Äquivalenzzahl ab einer gewissen Größenordnung zu einem Missverhältnis zwischen der Inanspruchnahme kommunaler Infrastruktur und Kostenanlastung gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks führen würde, enthält Art. 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG (BY) folgende Sonderregelungen zur Berücksichtigung übergroßer Grundstücke:

• Nr. 1: Übersteigt die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche, wird die Äquivalenzzahl für den darüber hinaus gehenden Teil der Fläche nur zu 50 %, d.h. i.H.v. 0,02 EUR/m², angesetzt, sofern die Gebäude mindestens zu 90 % der Wohnnutzung dienen.
• Nr. 2: Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt, wird der Äquivalenzbetrag für die 10.000 m² übersteigende Fläche unter Berücksichtigung einer degressiven Formel ermittelt ((übersteigende Fläche des Grund und Bodens x 0,04 EUR/m²)^0,7; höchstens jedoch 0,04 EUR/m²).
• Nr. 3: Sind sowohl die Voraussetzungen von Nr. 1 als auch von Nr. 2 erfüllt, wird für die Fläche bis zum Zehnfachen der Wohnfläche stets die volle Äquivalenzzahl nach Satz 1, für die Fläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt und 10.000 m² nicht überschreitet, die reduzierte Äquivalenzzahl nach Nr. 1, höchstens jedoch eine Äquivalenzzahl von 0,02 EUR/m² und für die über 10.000 m² hinausgehende Fläche des Grund und Bodens Nr. 2 angewendet.

Die Bundesländer Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sich ebenfalls für eine Abweichung vom Bundesmodell entschieden und wollen das bayerische Flächenmodell zusätzlich um einen Lagefaktor ergänzen, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert (sog. Flächen-Faktor-Verfahren); die Gesetzgebungsverfahren diesbezüglich sind in allen 3 Bundesländern bereits abgeschlossen.^[10] Die konkrete Ausgestaltung des Flächen-Lage-Verfahrens unterscheidet sich dabei zwischen den 3 Bundesländern im Detail. Die Länder versprechen sich vom Einbezug der verschiedenen Komponenten die größtmögliche Verständlichkeit und Einfachheit bei gleichzeitiger gerechter Besteuerung.^[11] Gerecht sollen die Ansätze insbesondere daher sein, da die Art der Fläche – Fläche des Grund und Bodens oder Gebäudefläche – anhand von unterschiedlichen Äquivalenzzahlen berücksichtigt werden soll und dadurch die tatsächliche Teilhabe an kommunalen Leistungen im Grundsteuerwert zutreffend abgebildet sei.^[12] Zur Berücksichtigung der Lage sollen in Niedersachsen und Hessen die jeweiligen Bodenrichtwerte der Zone herangezogen und...