Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus
Gesetzestext
(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
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die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und |
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die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. |
Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.
(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.
(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.
(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.
A. Allgemeines.
I. Zweck.
Rn 1
Die Vorschrift ist durch das MietRÄndG 2013 (BGBl I 434) eingeführt worden. Eines der Ziele dieses Gesetzes ist die Bekämpfung des Einmietbetruges. Der Gesetzgeber wollte (BTDrs 17/10485) Vermieter vor Zahlungsausfällen hinsichtlich derjenigen Ansprüche sichern, die während des Räumungsprozesses neu fällig werden. Außerdem sollte in diesen Fällen eine zeitnahe und kostengünstige Durchsetzung des Räumungsanspruchs sichergestellt werden. Deshalb ist die Vorschrift immer im Zusammenhang mit § 940a III zu sehen, der die zumindest mittelbare Rechtsfolge einer Sicherungsanordnung regelt (Börstinghaus NJW 14, 2225; Fleindl ZMR 13, 677). Die Vorschrift gehört systematisch zum Bereich des einstweiligen Rechtschutzes (Börstinghaus in Börstinghaus/Enders, Einstweiliger Rechtschutz, 3. Aufl., Rz 1007; MüKoZPO/Prütting § 283a Rz 1; Zö/Greger § 283a Rz 1). Ein erster Versuch eine Sicherungsanordnung durch das Forderungssicherungsgesetz (BTDrs 16/511) einzuführen ist an der massiven Kritik der Praxis (BRAK Stellungnahme 2004/32; DAV Stellungnahme Nr 2004–46) gescheitert. Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens ist die Vorschrift mehrfach stark verändert worden (zur Gesetzgebungsgeschichte Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, § 283a Rz 3–7). Dies spielt bei der historischen Auslegung eine große Rolle. Statistische Zahlen über die Frage, inwieweit von den neuen Möglichkeiten Gebrauch gemacht wurde, liegen der Bundesregierung nicht vor (BTDrs 18/4381; 18/6264). Die praktische Bedeutung ist wohl eher gering (Meyer-Abich NJW 19, 1504; ders NZM 16, 329, 334). Sinnvoll ist ihre Anwendung allenfalls bei einer ›Sachverständigenschlacht‹ (so Meyer-Abich NJW 19, 1504, 1505), zB bei Mietrückstand wegen einer Minderung wegen Schimmels.
II. Anwendungsbereich.
Rn 2
Die Vorschrift gilt für alle Räumungsverfahren iSd § 765a. Diese Vorschrift betrifft alle Ansprüche, die nach § 885 zu vollstrecken sind. Solche Verfahren sind bereits gem § 272 IV vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Die Vorschrift gilt sowohl in der Wohnraum- wie auch in der Gewerberaummiete (Streyl NZM 12, 249, 250; Kinne GE 12, 1240, 1243), nicht aber bei der Vermietung bewegl Sachen. In der Gewerberaummiete scheidet aber eine einstw Vfg gem § 940a aus (Dresden NZM 18, 335; Celle MietRB 20, 233; GE 15, 54; LG Köln NZM 13, 732 [LG Köln 12.06.2013 - 1 T 147/13]; KG NZM 13, 791 [KG Berlin 05.09.2013 - 8 W 64/13]; Kinne GE 14, 1240, 1243; aA LG Hamburg NZM 13, 860). Jedoch kann die in § 940a zum Ausdruck kommende Wertung im Rahmen einer einstweiligen Verfügung nach §§ 935, 940 in der Gewerberaummiete berücksichtigt werden (KG ZMR 19, 855; GE 19, 797; Frankfurt MietRB 19, 324; Dresden NZM 18, 335; LG Hamburg NJW 2013, 3666; LG Krefeld ZMR 2016, 448; Hinz NZM 12, 777, 794; Fleindl ZMR 14, 938; Klüver ZMR 15, 10 f; Börstinghaus jurisPR-MietR 7/16 Anm 4; Schmidt-Futterer/Streyl § 940a ZPO Rz 57; MüKoZPO/Drescher § 940a Rz 9). Für Verfahren auf Zahlung wegen der COVID-19 Pandemie rückständiger Gewerberaummieten gilt ab 31.12.20 das Beschleunigungsgebot des § 44 EGZPO (Brinkmann/Thüsing NZM 21, 5).
B. Voraussetzungen.
I. Verbundene Räumungs- und Zahlungsklage.
1. Räumungsklage.
Rn 3
Erforderlich ist die Erhebung einer Räumungsklage. Die Anspruchsgrundlage ist unerheblich (Naumbg NJW 16, 1250 [OLG Naumburg 15.09.2015 - 12 W 84/15]; Schmidt-Futterer/Streyl § 283a Rz 8; Zö/Greger, § 283a ZPO Rz 2; Monschau in Lützenkirchen, AnwaltsHdb Mietrecht, 5. Aufl. M Rz 326h). IdR wird dies § 546 BGB sein. Möglich ist aber auch der Herausgabeanspruch gem § 985 BGB zB nach einer Anfechtung des Mietvertrages. Auch der Kündigungsgrund ist unerheblich. Es werden nicht nur Zahlungsverzugskündigungen erfasst, sondern auch ordentliche Kündigungen, § 573 BGB, oder auch M...