1. Ansprüche des Mieters.
Rn 19
Der Mieter kann im Wege der Regelungsverfügung die vorläufige ordnungsgemäße Versorgung der Wohnräume mit Energie verlangen, wenn der Vermieter dies unterbunden hat (Köln ZMR 94, 325; NJW-RR 05, 99; Kobl OLGR 01, 2; Celle NJW-RR 05, 1383). Gleiches gilt für die Wasserversorgung (AG Wuppertal NJW-RR 89, 251 [AG Wuppertal 11.07.1988 - 95 C 344/88]; AG Leipzig NZM 98, 716 [AG Leipzig 19.03.1998 - 3 C 3421/98]). In der zielgerichteten Unterbrechung der Stromversorgung für einen Geschäftsbetrieb kann ein rechtswidriger Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb liegen, der dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses mit einer Unterlassungsverfügung verboten werden kann (Rostock MDR 07, 1249, 1250). Grds ist aber für die Geschäftsraummiete die Zulässigkeit einer Versorgungssperre durch den Vermieter zu bejahen (vgl BGHZ 180, 300 Rz 16 = NJW 09, 1947). Bei einem Mietvertrag über Geschäftsräume kann ein vereinbarter Konkurrenzschutz gesichert werden (Hamm NJW-RR 90, 1236 [OLG Hamm 09.03.1990 - 7 U 142/89]; KG MDR 03, 255). Fehlt eine Konkurrenzschutzklausel, so kann uU der Verfügungsanspruch aus einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz abgeleitet werden (Rostock NZM 06, 295). Die Partei eines Mietvorvertrages kann nicht durch einstweilige Verfügung ihren künftigen Besitzüberlassungsanspruch aus dem (Haupt-)Mietvertrag sichern (Celle OLGR 08, 888). Im Falle der Doppelvermietung kann dem Vermieter nicht im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegeben werden, an welchen Gläubiger er zu leisten hat (Brandbg OLGR 97, 329; Frankf MDR 97, 137; Hamm NJW-RR 04, 521; KG ZMR 07, 614; Kobl ZMR 08, 50). Die für den Verfügungsanspruch erforderliche ernstliche Besorgnis einer bevorstehenden Besitzstörung entfällt nicht durch das bloße Versprechen des Vermieters, von der angekündigten Maßnahme abzusehen. Erforderlich ist insoweit grds die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung (LG Berlin NJW-RR 13, 846). Fassadendämmarbeiten im Rahmen von Modernisierungsarbeiten stellen keine Besitzstörung des Mieters dar und begründen mithin keinen Verfügungsanspruch (LG Berlin MDR 13, 643, 644). Bei kurzfristigem unberechtigten Rücktritt des Vermieters kann der Mieter die Mietvertragserfüllung durch einstweilige Verfügung durchsetzen (LG München I ZMR 17, 53: extremistische politische Partei als Mieter).
2. Ansprüche des Vermieters.
Rn 20
Die Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs kann der Vermieter bei einer damit verbundenen Gefahr für die Mietsache unterbinden (AG Bad Homburg NJW-RR 92, 335). Die Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses kann nicht Gegenstand einer einstweiligen Verfügung sein (vgl Hambg MDR 90, 1022). Der Vermieter kann eine vertraglich übernommene Betriebspflicht hinsichtlich eines Gewerbebetriebs im Wege der Leistungsverfügung ggü dem Mieter durchsetzen (Ddorf MDR 00, 384 [Einkaufszentrum]; Frankf ZMR 09, 446, 447 [Hotelanlage]; KG GE 11, 1484 [Verkaufsstelle für Modellautos im Oldtimer-Zentrum]; KG NZM 13, 713 [Einkaufszentrum]; Kobl NJW-RR 19, 1103, 1106 [BGH 18.01.2019 - V ZR 324/17] [Präsenz-Apotheke]). Wird das Mietgrundstück nach Ablauf des Mietvertrages von dem Mieter nicht geräumt, kann ausnahmsweise eine Regelungsverfügung auf Herausgabe des Grundstücks gerechtfertigt sein, wenn eine Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile des Gläubigers unter Berücksichtigung der Schuldnerbelange unabweisbar ist (Ddorf ZMR 06, 446; LG Karlsruhe ZMR 05, 870). Die Einstellung der Mietzinszahlung und die Weigerung des Mieters, die Mieträume herauszugeben, rechtfertigen dagegen ohne weitere Umstände nicht den Erlass einer Räumungsverfügung (Ddorf ZMR 06, 446; ZMR 09, 444, 445). Die gebotene Interessenabwägung kann bei längerem Zahlungsrückstand allerdings zu Gunsten des Vermieters ausfallen und eine Räumungsverfügung rechtfertigen (Dresd BeckRS 17, 134250). Eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe an den Sequester ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages iRd bestimmungsgemäßen Gebrauches weiter benutzt, weil durch den drohenden Verschleiß die Sachsubstanz nicht so nachhaltig beeinträchtigt wird, dass der Herausgabeanspruch wirtschaftlich ausgehöhlt wird (vgl Ddorf MDR 95, 635; Dresd MDR 98, 305; Brandbg MDR 98, 305; aA Karlsr WM 94, 1983, 1986 [OLG Karlsruhe 17.06.1994 - 15 W 90/94]). Erst die bei der Gefahr übermäßigen Gebrauchs drohende Verschlechterung der Mietsache begründet einen Verfügungsgrund. Wird die Zwangsräumung durch vorgebliche Untervermietungen behindert, kann der Vermieter gegenüber dem (bisherigen) Mieter mit einer Untersagungsverfügung vorgehen (München NZM 17, 813 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 54/16]).