Grundstückskauf: Sachmängelhaftung bei Altlasten

Zusammenfassung

Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen, d. h. Beeinträchtigungen der Bodenfunktion, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Gemeinschaft herbeizuführen (§ 2 Abs. 3 BBodSchG).

1 Was sind Altlasten?

In der Regel wird es sich um Schadstoffanreicherungen im Boden und Grundwasser, die auf umweltgefährdende Nachwirkungen aus industrieller Produktion, sonstiger Nutzung des Grundstücks sowie auf Nachwirkungen aus den beiden Weltkriegen zurückgehen, handeln.

Altlasten sind Sachmängel^[1], selbst der bloße Verdacht hierauf begründet einen Sachmangel (Verdachtsflächen gem. § 2 Abs. IV BBodSchG).^[2] Der allgemeine Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln umfasst auch die Rechte des Käufers wegen Altlasten, wenn nichts anderes geregelt ist.^[3] In Formularverträgen und in Verbraucherverträgen kann der Veräußerer Mängelrechte aber nicht ausschließen, soweit er sich zur Erstellung eines Werks verpflichtet hat.^[4]

Die gesetzliche Regelung der Ansprüche wegen Sachmängeln ist im Hinblick auf die kurze 2-jährige Verjährungsfrist für Altlasten des Grundstücks (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB) wenig zweckmäßig. Dasselbe gilt für einen generellen vertraglich vereinbarten vollständigen Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers bei Sachmängeln. Der Erwerber eines mit Schadstoffen kontaminierten Grundstücks ist nicht nur Gesundheitsgefährdungen und -schädigungen sowie der Gefahr eingeschränkter Nutzung, sondern auch der Gefahr der Inanspruchnahme durch Dritte, insbesondere durch die Behörde...