Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer kommt zunächst nach der Systematik des Grunderwerbsteuergesetzes bei einem Kauf der Wert der Gegenleistung (Kaufpreis, übernommene Schulden) gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG in Betracht. Bei Umwandlungen erhalten die Gesellschafter der untergehenden Körperschaft keinen Kaufpreis, sondern ihnen werden Gesellschaftsrechte als Gegenleistung für das übergehende Vermögen gewährt. Seit der Neufassung des Bewertungsgesetzes im Jahr 2015 gilt grundsätzlich der Grundbesitzwert im Sinne des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1–3 BewG als Bemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Für unbebaute Grundstücke ist gemäß § 179 BewG der Bodenrichtwert anzusetzen. Für bebaute Grundstücke kommen folgende Werte infrage:
- Vergleichswert für Wohnungseigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 182 Abs. 2, § 183 BewG),
- Ertragswert für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke (§ 182 Abs. 3, § 184–188 BewG),
- Sachwert für sonstige Grundstücke und Fälle, in denen kein Vergleichswert oder Ertragswert ermittelt werden kann (§ 182 Abs. 4, § 189–191 BewG).
Erbbaurechte werden nach § 192ff. BewG bewertet. Der Wert des Erbbaurechts ist dabei grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 193 Abs. 1 BewG).
Grundbesitzwerte werden damit seit 2009 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt. Seitdem ist die Belastung mit GrESt deutlich gestiegen. Dies ergibt sich infolge der geänderten Bewertungsvorschriften und nicht nur wegen der in einigen Bundesländern gestiegenen GrESt-Sätze!
Bis 2015 konnten Betriebsgrundstücke für Zwecke der Grunderwerbsteuer nach den im vierten Abschnitt des Gesetzes ausgewiesenen § 139 und §§ 145–150 bewertet werden.
In Sonderfällen, in denen sich für bebaute Grundstücke die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) nicht ermitteln lässt, bestimmt sich der Wert abweichend von § 146 nach der Summe des Wertes von Grund und Boden und des Wertes der Gebäude (§ 147 Abs. 1 BewG). Dies gilt insbesondere, wenn die Gebäude zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, für Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet wurden und nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können.
Gemeinnützige Vereine konnten die Bemessungsgrundlage für die Grundstücke ermäßigen, für die sie öffentliche Investitionszuschüsse (für die Anschaffung bzw. Herstellung von Gebäuden) erhalten hatten. Bezüglich der Fördermittel bestand die Möglichkeit, den Aktivwert aus der Bilanz um den passiven "Sonderposten aus Investitionszuschüssen" zu verringern. § 138 Abs. 4 BewG gibt dem Steuerpflichtigen darüber hinaus die Möglichkeit nachzuweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach § 143 und §§ 145–149 ermittelte Wert.
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