Frotscher/Geurts, EStG § 8 Einnahmen / 11.3.3 Freie Wohnung (§ 2 Abs. 4 SvEV)

Rz. 178

Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserversorgung und -entsorgung, Kochgelegenheit und Toilette, da dies für die Führung eines selbstständigen Hausstandes notwendige Nebenräume sind.^[1] Diese Voraussetzungen sind bei einem Einzimmerappartement mit Küchenzeile und WC als Nebenraum grundsätzlich gegeben.^[2] Erforderlich ist allerdings eine gewisse Mindestgröße von rund 23 qm^[3], die auf Dauer die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglicht.^[4]

Rz. 178a

Wohnraum, bei dem Bad/WC oder Küche nur mitbenutzt werden, ist als Unterkunft nach § 2 Abs. 3 SvEV (Rz. 176) zu bewerten.

Rz. 179

Nach § 2 Abs. 4 SvEV ist Wert der unentgeltlichen oder verbilligten Wohnungsüberlassung grundsätzlich mit dem ortsüblichen Mietwert unter Berücksichtigung der sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergebenden Beeinträchtigungen anzusetzen. Der Vorteil fließt dem Stpfl. jeweils monatlich zu.^[5] Dies gilt auch, soweit die Überlassung lediglich unbeabsichtigt verbilligt erfolgt ist.^[6] Der ortsübliche Mietwert bestimmt sich nach der Miete, die für Wohnungen gleicher Art, Lage, Ausstattung und Baujahr auf dem örtlichen freien Wohnungsmarkt zu entrichten ist.^[7]

Beträgt der ortsübliche Mietwert nicht mehr als 25 EUR Kaltmiete je Quadratmeter, ist ein Bewertungsabschlag von 1/3 vorzunehmen. Die so ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile. Der Ansatz eines Sachbezugs unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt für die zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und nicht mehr als 25 EUR je Quadratmeter Kaltmiete beträgt.

Praxis-Beispiel

Der Arbeitgeber überlässt seinem Arbeitnehmer eine 45 qm große Wohnung für eine Kaltmiete von 700 EUR. Die ortsübliche Miete beträgt 1.000 EUR. Da die Kaltmiete geringer als 25 EUR je Quadratmeter ist und die tatsächliche Miete 2/3 der ortsüblichen Miete beträgt, bleibt der Mietwert außer Ansatz.

Praxis-Beispiel

Der Arbeitgeber überlässt seinem Arbeitnehmer eine 45 qm große Wohnung für eine Kaltmiete von 700 EUR. Die ortsübliche Miete beträgt 1.200 EUR. Da die Kaltmiete mehr als 25 EUR je Quadratmeter beträgt, muss der Mietvorteil i. H. v. 100 EUR versteuert werden. Dieser berechnet sich aus der Differenz zwischen zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts (800 EUR) und der tatsächlich gezahlten Miete (700 EUR).

Rz. 179a

Der Arbeitgeber erzielt in derselben Höhe Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[8] Eine Vermietung liegt auch vor, wenn ein Arbeitgeber dem Arbeitnehmer aufgrund einer im Arbeits- oder Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben einem Barlohn eine Wohnung in der Weise zur Nutzung überlässt, dass die Nutzungsüberlassung Teil der vom Arbeitgeber geschuldeten Entlohnung ist. Soweit einzelne – nicht zur Wohnung gehörige Räume – aus eigenbetrieblichen Zwecken überlassen werden (z. B. Garage etc.), liegt kein geldwerter Vorteil vor.

Rz. 179b

Etwas anderes gilt, wenn die Feststellung des Mietwerts mit außerordentlichen Schwierigkeiten verbunden ist. Dann kann der Mietwert nach § 2 Abs. 4 S. 2 SvEV angesetzt werden.

Rz. 180

Die Vergleichsmiete ist primär anhand von Wohnungen in demselben Gebäude zu ermitteln; im Übrigen kann die ortsübliche Miete grundsätzlich aus dem auf § 2 Abs. 2 MiethöheG (ab 1.9.2001: §§ 557ff. BGB) beruhenden örtlichen Mietspiegel abgeleitet werden. Dabei gelten die Mieten innerhalb der Preisspanne als Mietpreis i. S. d. § 2 Abs. 2 SvEV.^[9] Danach liegt kein geldwerter Vorteil vor, wenn sich die gezahlte Miete innerhalb dieses Mietspiegels bewegt.^[10] In Fällen verbilligter Überlassung kann eine Schätzung aufgrund des örtlichen Mietspiegels vorgenommen werden.^[11] Objektive wertmindernde Umstände sind durch einen entsprechenden Abschlag abzuziehen. Zu- und Abschläge wegen individueller Besonderheiten sind auch bei Mietspiegeln ohne Bandbreite zu berücksichtigen.^[12] Gesetzliche und vertragliche Mietpreisbeschränkungen sind im Fall einer tatsächlichen Beachtung mietpreismindernd zu berücksichtigen (R 8.1 Abs. 6 S. 9 LStR 2023).

Rz. 181

Überlässt der Arbeitgeber eine von ihm angemietete Wohnung unentgeltlich (verbilligt), so ist regelmäßig die von ihm gezahlte Miete als ortsüblich anzusehen.^[13] Die Verwendung durch den Arbeitnehmer ist irrelevant, ebenso, ob der Arbeitnehmer selbst eine vergleichbare Wohnung angemietet hätte. Lediglich dann, wenn einzelne Räume tatsächlich nicht genutzt werden, ist eine Minderung des geldwerten Vorteils geboten.

Rz. 181a

Bei sehr aufwendig gestalteten Wohnungen kann es nach Auffassung des BFH geboten sein, die Kosten anzusetzen, wenn sich wegen der aufwendigen Gestaltung oder Ausstattung des Objekts eine Ma...