Sicherung von Arbeitgeberdarlehen und Vorschüssen / 7 Sicherheiten an Grundstücken

An Grundstücken (auch an Bruchteilen, § 1114 BGB, Eigentumswohnungen und Erbbaurechten) können Arbeitgeberforderungen durch Hypothek (§ 1113 BGB) oder Grundschuld (§ 1191 BGB) gesichert werden. Die Hypothek setzt das Bestehen der Forderung voraus (Akzessorietät). Wenn eine Hypothek bestellt, die Forderung aber nicht zur Entstehung gelangt oder wieder erloschen ist, steht das Recht dem Eigentümer (§ 1163 BGB) als Eigentümergrundschuld (§ 1177 BGB) zu. Die Grundschuld besteht im Gegensatz zur Hypothek als Grundstücksbelastung dinglich auch ohne zugrunde liegende Forderung. Sie wird erst infolge der schuldrechtlichen Sicherungsabrede (Abschn. 3), der deshalb besondere Bedeutung zukommt, zum Sicherungsrecht für die Forderung. Aus dieser sachenrechtlichen Selbstständigkeit der Grundschuld und der fiduziarischen Zweckbestimmung in der Sicherungsabrede ergeben sich Risiken für den Grundstückseigentümer, aber auch vielerlei Besonderheiten und für den Gläubiger rechtliche Schwierigkeiten; sie können im Einzelnen hier nicht erörtert werden.

Als Gläubiger erwirbt der Arbeitgeber die Hypothek oder Grundschuld mit auch formlos möglicher Einigung und der Grundbucheintragung (§ 873 Abs. 1 BGB); bei einer Briefhypothek oder -grundschuld ist zudem die Briefübergabe erforderlich (§ 1117 Abs. 1 BGB). Für die Eintragung muss dem Grundbuchamt mit dem Eintragungsantrag (§ 13 GBO) die Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers in notariell beglaubigter Form eingereicht werden (§ 29 BGB). Wegen der sofortigen Vollstreckbarkeit s. Abschn. 1.5.

Regelmäßige Form der Hypothek ist die Briefhypothek (§ 1116 Abs. 1 BGB). Vielfach wird eine Buchhypothek durch Ausschluss der Erteilung des Briefes bestellt (§ 1116 Abs. 2 BGB). Die Sicherungshypothek (§ 1184 BGB) und die Höchstbetragshypothek (§ 1190 BGB) haben für die rechtsgeschäftliche Sicherung von Arbeitgeberansprüchen in der Praxis keine Bedeutung.

Der Eigentümer kann sich auch selbst eine Grundschuld bestellen (§ 1196 Abs. 1 BGB) und diese sicherungshalber abtreten (§ 1154 BGB). Es kann ebenso die für einen Dritten eingetragene, gesetzlich aber auf ihn als Eigentümergrundschuld übergegangene Hypothek oder Grundschuld sicherungshalber abtreten. Der Sicherungswert solcher Eigentümerrechte kann jedoch durch den gesetzlichen Löschungsanspruch nachrangiger Grundpfandgläubiger (§ 1179a BGB) und ebenso durch eine eingetragene Löschungsvormerkung (§ 1179 BGB) grundlegend beeinträchtigt sein. In solchen Fällen muss der Arbeitgeber besondere Vorsichtsmaßregeln treffen. Gesetzliche Löschungsansprüche nach § 1179a BGB bestehen gegenüber einer sogleich für den Eigentümer bestellten Grundschuld, die noch nicht Fremdrecht war, zwar nicht (§ 1196 Abs. 3 BGB). Hierüber gibt bei der Briefeigentümergrundschuld das Grundbuch jedoch keinen Aufschluss, sodass auch in einem solchen Fall besondere Vorsicht geboten ist.