Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 27. Vervielfältiger bei wesentlicher Verlängerung oder Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes (§ 80 Abs. 3 BewG)

(1) § 80 Abs. 3 BewG behandelt die Fälle einer wesentlichen Verlängerung oder Verkürzung der Lebensdauer eines Gebäudes.

(2) ¹Eine Verlängerung der Lebensdauer setzt voraus, daß das Gebäude durchgreifend erneuert oder verbessert worden ist. ²Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z. B. Neugestaltung der Fassade) verlängern dagegen die Lebensdauer nicht. ³Ist die verlängerte Lebensdauer eines Gebäudes bei der Bewertung zu berücksichtigen, so darf der Vervielfältiger nicht mehr nach dem tatsächlichen Baujahr bestimmt werden. ⁴Es ist vielmehr von einem der Verlängerung der Lebensdauer entsprechenden späteren Baujahr (fiktiven Baujahr) auszugehen.

Beispiel A:

Das Gebäude eines Mietwohngrundstücks in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern ist im Jahre 1910 errichtet worden. Es handelt sich um einen Holzfachwerkbau mit Ziegelsteinausmauerung. Der Vervielfältiger wäre demnach 5,1 (Teil B der Anlage 3 des Gesetzes, Teil B der Anlage 8 der Richtlinien). Infolge durchgreifender Erneuerungsarbeiten ist die restliche Lebensdauer um 20 Jahre verlängert worden. Der nunmehr anzuwendende Vervielfältiger ist weiterhin dem Teil B derselben Vervielfältigertabelle zu entnehmen, bei seiner Bestimmung ist lediglich von einem um 20 Jahre jüngeren Baujahr (fiktiven Baujahr) des Gebäudes (1910 + 20 Jahre) = 1930 auszugehen. Die Jahresrohmiete des Grundstücks ist also mit 7,0 zu vervielfachen.

(3) ¹Eine entsprechende Regelung ist für solche Fälle vorgesehen, in denen die Lebensdauer des Gebäudes infolge nicht behebbarer Baumängel oder Bauschäden (z. B. Gründungsmängel, Kriegsschäden, Bergschäden) verkürzt worden ist. ²Nicht behebbar ist ein Baumangel oder Bauschaden, der auch durch Ausbesserung nicht auf die Dauer beseitigt werden kann. ³Auch hier bleibt die nach der Bauart und Bauausführung des Gebäudes in Betracht kommende Vervielfältigertabelle weiterhin maßgebend; der Verkürzung der Lebensdauer ist insoweit Rechnung zu tragen, als von einem der Verkürzung entsprechenden früheren Jahr als Baujahr (fiktiven Baujahr) auszugehen ist.

Beispiel B:

Das Gebäude eines Mietwohngrundstücks in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern ist im Jahre 1925 errichtet worden. Es handelt sich um einen Massivbau. Der Vervielfältigter wäre demnach 7,5 (Teil A der Anlage 3 des Gesetzes, Teil A der Anlage 8 der Richtlinien). Infolge nicht behebbarer Bergschäden ist die restliche Lebensdauer um 20 Jahre verkürzt. Als zugrunde zu legendes fiktives Baujahr ergibt sich (1925./. 20) = 1905. Die Jahresrohmiete des Grundstücks ist also mit 5,8 zu vervielfachen.

(4) Die Verkürzung der Lebensdauer infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden kann zu einem fiktiven Baujahr führen, das sich nicht in einer Verringerung der Vervielfältiger auswirkt (vgl. hierzu Abschnitt 31 Abs. 5).