Abrechnung: Ordnungsmäßigkeit

1 Leitsatz

Stellt die Abrechnung eine Einnahme dar, die es nicht gibt, ist sie nicht ordnungsmäßig.

2 Normenkette

WEG § 28 Abs. 5

3 Sachverhalt

Ende 2015 genehmigen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen 2010 bis 2014. Die jeweiligen Einzelabrechnungen weisen teilweise Guthaben aus. Die Wohnungseigentümer bestimmen insoweit, dass die Guthaben nicht ausgekehrt werden. Vielmehr sollen die Guthaben einbehalten und auf den auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Anteil an der Instandhaltungsrückstellung, "der nicht gebildet worden war", verrechnet werden. Wohnungseigentümer, deren Abrechnung kein Guthaben ausweisen, sollen den auf sie entfallenden Anteil neben der Abrechnungsspitze zahlen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Entscheidung

Das LG meint, der Beschluss, mit dem die Abrechnung 2010 genehmigt worden sei, sei insgesamt nicht ordnungsmäßig. In der Gesamtabrechnung heiße es nämlich, die Instandhaltungsrückstellung habe eine Ist-Höhe von 1.549,84 EUR. Diese Angabe sei unstreitig falsch. Dieser Fehler berühre sowohl die "Hausabrechnung", die "Hausgeldabrechnungen" als auch die "Rücklagenabrechnungen 2010", sodass sie insgesamt für ungültig zu erklären seien. Die Beschlüsse, mit denen die Abrechnungen 2011 bis 2014 genehmigt worden seien, seien hingegen nur teilweise für ungültig zu erklären, nämlich soweit es um die Zuführungen zur Instandhaltungsrückstellung gehe. Denn die Beschlüsse seien insoweit zu unbestimmt gefasst worden. Es sei nicht erkennbar, welcher Anteil "hätte gebildet werden müssen, aber nicht gebildet" worden sei. Soweit K sich darauf berufe, die Abrechnungen seien nicht den "richtigen" Wohnungseigentümern erteilt worden, führe dieser Angriff hingegen zu keinem Erfolg. Die Falschbezeichnung sei nämlich unerheblich, da die Abrechnung objektbezogen erfolge.

Auch soweit K rüge, in den Abrechnungen fehle "der Status", führe dies nicht zum Erfolg. Ein Vermögensstatus sei nämlich kein Gegenstand der Abrechnung (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16 und BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, ZMR 2018 S. 343). Auch die Beanstandung, in der Abrechnung seien die Kostenpositionen nicht in "umlegbare" und "nicht umlegbare" unterschieden worden, sei unerheblich. Eine derartige Unterscheidung sei von Gesetzes wegen nicht geschuldet.

Hinweis

Die Entscheidung beschäftigt sich mit insgesamt 4 Abrechnungen. Der Beschluss, der die Abrechnung des Jahres 2010 genehmigt hat, erklärt das LG vollständig für ungültig. Denn der Verwalter hatte bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung eine Einnahme behauptet, die es nicht gab. Insoweit muss man wissen, dass die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrückstellung keine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind. Zuführungen in und Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung sind zwar in der Gesamtabrechnung darzustellen, aber an gesonderter Stelle. Mit der Abrechnung muss dort dargestellt werden, welche Beträge der Instandhaltungsrückstellung zugeführt werden sollten ("Soll") und welche Beträge ihr tatsächlich zugeflossen sind ("Ist"). Für das "Soll" kann man den Gesamtrückstand "anonymisiert" darstellen oder – besser – die Säumigen unter Ausweis des entsprechenden Einzelrückstands namentlich bezeichnen. Für das "Ist" kann der Hausgeldschuldner nach § 366 Abs. 1 BGB eine Tilgungszweckbestimmung treffen, ansonsten sind § 366 Abs. 2, § 367 BGB anwendbar. Im Einzelfall kann eine andere Tilgungsreihenfolge vereinbart oder – für künftige Zahlungen – beschlossen werden.

Im Fall muss es so gewesen sein, dass der Verwalter bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung einen "Ist-Zufluss" dargestellt hat, den es nicht gab. Die Darstellung war damit fehlerhaft und die Abrechnung insoweit unwirksam. Ferner ist die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen. "Entwicklung" meint eine Angabe sämtlicher Einnahmen und sämtlicher Ausgaben und ihrer tatsächlichen Zwecke, auch dann, wenn die Mittel der Instandhaltungsrückstellung für andere Zwecke, z. B. für Liquiditätsengpässe zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind. Diese Darstellung soll es ermöglichen, die Vermögenslage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erkennen und die Abrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Ausgaben und Entnahmen sind jeweils nur im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen, nicht zusätzlich in der Einzelabrechnung (das ist streitig).

Die anderen Beschlüsse hat das LG nur teilweise für ungültig erklärt. Als fehlerhaft sah es die Unbestimmtheit von Verrechnungen an. Dem ist zuzustimmen. Die Entscheidung sollte insoweit jedem Verwalter eine Warnung sein. Sollen Guthaben der Wohnungseigentümer mit Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verrechnet werden, was natürlich geht, muss glasklar sein, welche Forderungen der Gemeinschaft es gibt und wie diese erfüllt sein sollen. Im Fall dürfte der Verwalter insoweit eine Vorstellung gehabt haben. Es gelang ihm aber nicht, diese "sauber" zu formuliere...