Überbau: Zuständigkeit

1 Leitsatz

Der Alleineigentümer muss einen Überbau nicht in die Aufteilung einbeziehen. Er kann sich in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, den Überbau abzureißen.

2 Normenkette

§ 912 BGB; § 10 Abs. 2, Abs. 6 Satz 3 WEG a. F.

3 Das Problem

K ist Eigentümerin eines ungeteilten Grundstücks in Dresden, auf dem ein Versuchsplattenbau errichtet ist. Von den 10 Segmenten dieses Plattenbaus stehen 7 auf dem Grundstück der K und 3 auf dem benachbarten Grundstück. Das benachbarte Grundstück gehört der X-GbR. K teilt ihr Grundstück in Wohnungseigentum auf und veräußert die vorgesehenen Wohnungen unter Bestellung von Vormerkungen für die Erwerber. Die Wohnungsgrundbücher werden 2018 angelegt. Die Plattenbausegmente auf ihrem Grundstück lässt K abreißen. Nach Behauptung des B wird die erste der auf dem Grundstück der K errichteten Wohnungen im Mai 2019 an einen Käufer übergeben. K verlangt Herausgabe des Plattenbaurestes an sich. Fraglich ist, ob K nach der Teilungserklärung und der Begründung von Wohnungseigentum überhaupt prozessführungsbefugt ist.

4 Die Entscheidung

Der BGH bejaht die Frage! Ob der Anspruch auf Herausgabe gemeinschaftsbezogen ist, ob das auch für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft gelten würde und ob § 265 ZPO anwendbar sei, könne jeweils offenbleiben. K habe sich in der Gemeinschaftsordnung den Abriss des Plattenbaus auf dem Grundstück der GbR und damit auch die Geltendmachung aller Ansprüche aus dem Eigentum an dem Gebäude, die diesem Ziel dienen, vorbehalten. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum erfasse zwar das ganze Grundstück. Gehöre zu dem in Wohnungseigentum aufzuteilenden Grundstück ein auf das Nachbargrundstück übergebauter Gebäuderest, an dem kein Sondereigentum begründet werden solle, würde dieser zwar gemeinschaftliches Eigentum werden. Der aufteilende Eigentümer sei aber nicht gezwungen, einen solchen Gebäuderest bei der Aufteilung seines Grundstücks in Wohnungseigentum stehen und zu gemeinschaftlichem Eigentum werden zu lassen. Er sei berechtigt, sein Grundstück ohne Berücksichtigung des übergebauten Gebäudeteils in Wohnungseigentum aufzuteilen und sich das Recht vorzubehalten, den Gebäuderest abzureißen. Er könne sich ferner die Durchsetzung von Ansprüchen aus dem Eigentum an dem Gebäuderest vorbehalten.

Hinweis

Ob man als Nachbar einen Überbau dulden muss, hängt von seiner "Qualität" ab. Dazu muss man unterscheiden:

• Von einem gutgläubigen Überbau (auch: entschuldigter unrechtmäßiger) ist zu sprechen, wenn die Tatbestandvoraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB vorliegen. Es muss also der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut haben, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies ist auch möglich, wenn beide Grundstücke zunächst im Eigentum einer Person stehen (Eigengrenzüberbau). Dann muss man klären, welches der Grundstücke das "Stammgrundstück" ist, also das Grundstück, dem der Überbau zuzuordnen ist. Bei einem gutgläubigen Überbau muss der Nachbar den Bau dulden.
• Von einem rechtmäßigen Überbau spricht man, wenn der Nachbar einem Überbau zustimmt. Auf den rechtmäßigen Überbau ist § 912 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht anwendbar. Bei einem rechtmäßigen Überbau muss der Nachbar den Bau allerdings dulden.
• Von einem rechtswidrigen Überbau spricht man, wenn die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht vorliegen und der Nachbar auch nicht zugestimmt hat. Bei einem rechtswidrigen Überbau muss der Nachbar den Bau nicht dulden.

Der BGH hält dafür, dass ein rechtmäßiger Überbau vorliegt. Eigentümer des Überbaus sei daher zunächst K gewesen. Fraglich war, ob sich nach Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwas änderte. Der BGH lässt das offen, da in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes vereinbart war. Allerdings fragt er nicht, ob man so etwas überhaupt vereinbaren kann. Ferner ist unklar, ob K den Überbau vom Stammgrundstück "abtrennen" könnte (meines Erachtens geht das nicht).

Ausblick auf die WEG-Reform

Die WEG-Reform hat am Fragenkreis "Überbau" nichts geändert. Für die Zuständigkeit muss man allerdings auf § 9a Abs. 2 WEG schauen.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 156/19