Grundstückskaufvertrag trotz Schwarzgeldabrede wirksam

Grundstückskaufverträge sind nach der Rechtsprechung des BGH i. d. R. nicht schon deshalb nichtig, weil bei der notariellen Beurkundung zum Zwecke der Steuerersparnis ein niedrigerer Preis angegeben wurde als mündlich abgesprochen. Die abweichende Beurteilung bei Dienst- und Werkverträgen aufgrund des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (SchwarzArbG) ist nach einem aktuellen Grundsatzurteil des BGH auf Grundstücksgeschäfte nicht anwendbar.

Wohnungskaufvertrag mit Schwarzgeldabrede

Immer mal wieder hat der BGH sich mit dem Fall zu beschäftigen, dass bei einem Grundstücksgeschäft zum Zwecke der Steuerhinterziehung notariell ein niedrigerer Preis als tatsächlich vereinbart beurkundet wird. Im konkreten Fall hatte der Beklagte der Klägerin Wohnungseigentum verkauft. Beurkundet war ein Kaufpreis von 120.000 EUR, tatsächlich vereinbart war ein Kaufpreis von 150.000 EUR. Den Differenzbetrag von 30.000 EUR hatte die Klägerin dem Beklagten bereits vor dem Beurkundungstermin in bar übergeben.

Keine Rückabwicklung des Kaufvertrags

Später bekam der Beklagte kalte Füße und erstattete Selbstanzeige beim Finanzamt. In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zu Gesprächen über eine mögliche Rückabwicklung des Kaufvertrags, in deren Verlauf die Klägerin zugunsten des Beklagten die Eintragung eines Widerspruchs gegen die bereits erfolgte Eintragung der Klägerin als Eigentümerin bewilligte. Gegenstand des Revisionsverfahrens vor dem BGH war die Klage der Klägerin auf Zustimmung des Beklagten zur Löschung des Widerspruchs.

Grundbuchberichtigung bei unrichtiger Eintragung

Der BGH stellte – wie schon die Vorinstanz – in seiner Entscheidung maßgeblich auf die Vorschrift des § 894 BGB ab. Danach kann der Berechtigte von demjenigen, zu dessen Gunsten ein Recht im Grundbuch zu Unrecht eingetragen ist, die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuches verlangen. Nach der Bewertung des BGH war der Widerspruch gegen die Eintragung der Klägerin als Wohnungseigentümerin zu Unrecht eingetragen.

Wohnungskaufvertrag nicht formunwirksam

Nach Auffassung des BGH ist die Klägerin durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch gemäß § 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB Wohnungseigentümerin geworden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der zugrunde liegende Kaufvertrag nichtig wäre und der Wirksamkeitsmangel auch die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft erfasst hätte. Nach Auffassung des BGH ist schon der Kaufvertrag nicht formunwirksam.

Fehlende Beurkundung durch Eintragung geheilt

Gemäß dem Diktum des BGH war

• der notariell beurkundete Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 120.000 EUR nicht gewollt und als Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig.
• Jedoch habe der mündlich geschlossene Vertrag mit einem Kaufpreis von 150.000 EUR dem Willen der Parteien entsprochen.
• Dieser Kaufvertrag sei gemäß §§ 117 Abs. 2, 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB zwar zunächst formnichtig gewesen, weil es an der notariellen Beurkundung gefehlt habe,
• jedoch sei dieser Formfehler durch die Auflassung und die Eintragung der Klägerin in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt worden (BGH, Urteil v. 13.5.2016, V ZR 265/14).

Keine Nichtigkeit infolge der Schwarzgeldabrede

Auch die Schwarzgeldabrede führt nach der Entscheidung des BGH nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Insoweit komme grundsätzlich eine Nichtigkeit gemäß § 134 BGB in Betracht, wenn der Grundstückskaufvertrag aufgrund der Schwarzgeldabrede gegen ein gesetzliches Verbot verstoße. Dies könne bei einer Schwarzgeldabrede dann der Fall sein, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts sei. Dies sei im konkreten Fall nicht anzunehmen, da die Verpflichtung der Käuferin zur Zahlung des Kaufpreises und die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks ernstlich gewollt seien (BGH, Urteil v. 5.7.2002, V ZR 229/01).

SchwarArbG zielt nicht auf Grundstücksgeschäfte ab

An diesem Ergebnis ändert nach Auffassung des Senats auch die Rechtsprechung des VII.  Zivilsenats des BGH zu Verstößen gegen das SchwarArbG nichts. Nach dem SchwarArbG und der dazu ergangenen Rechtsprechung des VII. Senats seien Dienst- und Werkverträge in ihrer Gesamtheit nichtig, wenn sie Regelungen enthalten, die dazu dienen, dass steuerliche Pflichten nicht erfüllt werden (BGH, Urteil v. 16.3.2017, VII ZR 197/16). Diese gesetzliche Regelung ziele auf den Abschluss von Verträgen ab, die nach ihrem Zweck auf die Nichterfüllung steuerlicher Pflichten gerichtet sind. Das SchwarArbG ziele auf die Eindämmung von Schwarzarbeit ab. Dieser Zweck erfordere es nicht, einem Grundstücksgeschäft die Wirksamkeit zu versagen. Die Entscheidungen des VII. Senats seien daher entgegen einiger anderslautender Stimmen in der Rechtsprechung (OLG Hamm, Urteil v. 6.2.2023, 2 U 78/22) nicht auf Grundstückskaufverträge übertragbar.

Nichtigkeit der Schwarzgeldabrede erfasst nicht das Gesamtgeschäft

Schließlich erfasst die als solche gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 370 AO nichtige Schwarzgeldabrede nach der Entscheidung des BGH nicht gemäß § 139 BGB den gesamten Kaufvertrag, da im konkreten Fall nichts für die Annahme spreche, dass die Parteien das Rechtsgeschäft ohne den nichtigen Teil nicht geschlossen hätten. Im Ergebnis sei davon auszugehen, dass die Schwarzgeldabrede lediglich dazu diente, den Finanzbehörden einen geringeren Kaufpreis vorzuspiegeln, um hierdurch Steuern zu hinterziehen.

Klägerin hat rechtswirksam Wohnungseigentum erlangt

Im Ergebnis ist die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Klägerin nach der Bewertung des BGH rechtswirksam erfolgt. Der hiergegen eingetragene Widerspruch stand damit mit der materiellen Rechtslage nicht im Einklang. Damit konnte die Klägerin vom Beklagten die Löschung des Widerspruchs gemäß § 894 BGB verlangen.

(BGH, Urteil v. 15.3.2024, V ZR  115/22)