Anlagen V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), V- ... / 4.4 Erhaltungsaufwendungen

[Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 55–56]

Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen. Sie können im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Deshalb ist die Abgrenzung gegenüber den nachträglichen HK (Herstellungsaufwand), die nur im Wege der AfA berücksichtigt werden können, besonders zu beachten. Erhaltungsaufwendungen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht als HK anzusehen sind (Negativabgrenzung). Bei den Erhaltungsaufwendungen kommt es darauf an, dass die erneuerten Teile die Funktion des bisherigen Teils übernehmen. Ob dabei andere Materialien oder eine technisch andere Wirkungsweise zum Einsatz kommen, ist ohne Bedeutung. Erhaltungsaufwendungen liegen auch vor, wenn die ausgetauschten Teile objektiv noch nicht alt oder technisch verbraucht waren.

Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:

• Schönheitsreparaturen (Maler- und Tapezierarbeiten) in der vermieteten Wohnung.
• Erneuerung der Fassade, auch bei Anbringung einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zu Wärme- oder Schallschutzzwecken,
• Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, wenn dadurch lediglich eine größere Raumhöhe geschaffen wird, ohne die nutzbare Fläche und damit die Nutzungsmöglichkeit zu erweitern,
• Vergrößerung eines bereits vorhandenen Fensters,
• Versetzen von Wänden,
• Erneuerung von Fußböden, Türen, Fenstern, sanitären Anlagen, Heizungs- und Elektroanlagen (s. aber Standardhebung; in diesem Abschnitt im Bereich Werbungskosten "Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung"),
• Umstellung einer Heizungsanlage mit Fest- oder Flüssigbrennstoffen auf eine Heizungsanlage mit Wärmetauscher (Wärmepumpe, Fern- oder Erdwärme).

Ausgaben für ein Gutachten über Reparaturbedarf des Gebäudes sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Betrifft das Gutachten den Zustand oder Wert eines erst noch zu erwerbenden Gebäudes, gehören die Kosten zu den AK des Gebäudes und sind nur im Wege der Gebäude-AfA zu berücksichtigen. Ein Wertgutachten vor dem Verkauf für den bisherigen Eigentümer kann allenfalls als Veräußerungsnebenkosten bei § 23 Abs. 3 EStG zum Ansatz kommen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist zu prüfen, ob die Erhaltungsaufwendungen den jeweiligen Nutzungen direkt zugeordnet werden können oder ob eine Verteilung nach der Nutzfläche vorzunehmen ist.

Ausgaben zur Beseitigung von Hochwasserschäden sind Erhaltungsaufwendungen, wenn nicht ein Gebäude ganz wiederherzustellen ist.

Praxis-Tipp

Energetische Maßnahmen an der eigenen Wohnung

Fallen Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Wärmedämmung, Austausch von Fenstern, Außentüren, Heizung) im Zusammenhang mit der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung an, siehe → Anlage Energetische Maßnahmen.

Substanzerhaltende Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn eine werterhöhende Modernisierung dem Gebäude einen zeitgemäßen Standard zurückgibt, den es ursprünglich besessen hat, der aber durch technischen Fortschritt oder Änderung der Lebensgewohnheiten verloren gegangen ist (BFH, Urteil v. 9.5.1995, IX R 116/92, BStBl 1996 II S. 632).

Das Anpassen des Hauses an die Zeitumstände bedeutet keine Änderung im Wesen. Dies gilt grds. auch dann, wenn nicht nur einzelne Teile erneuert oder modernisiert, sondern an dem Gebäude als Ganzem Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt werden. Solche Maßnahmen können nur dann zu einer wesentlichen Verbesserung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und damit zu nachträglichen HK führen, wenn sie über eine übliche Modernisierung hinausgehen. Maßnahmen, die zwar das Gebäude als Ganzes betreffen, es aber lediglich in ordnungsgemäßem Zustand entsprechend seinem ursprünglichen Stand erhalten oder diesen Zustand in zeitgemäßer Form wiederherstellen (substanzerhaltende Bestandteilerneuerungen), bewirken noch keine wesentlichen Verbesserungen. Dabei ist unerheblich, ob die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen objektiv oder subjektiv erforderlich waren.

Ausgaben, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, sind auch dann keine nachträgliche HK, wenn sie in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Vz. anfallen. Erhaltungsaufwendungen verlieren ihre Eigenschaft als WK insbesondere nicht dadurch, dass sie nicht jeweils in dem Jahr aufgewendet werden, in dem der bauliche Zustand Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen erfordert hätte. Der Steuerpflichtige ist in der Entscheidung frei, wann und in welcher Höhe er solche Aufwendungen macht.

Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen sind aber insgesamt als HK zu beurteilen, wenn die Arbeiten in engem räumlichem, zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Errichtung von neuen Gebäudeteilen stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden. Ein sachlicher Zusammenhang i. d. S. liegt vor, wenn die einzelnen Baumaßnahmen – die sich auch über mehrere Jahre erstrecken kön...