BFH Urteil vom 01.04.1998 - X R 150/95 | Hartz, ABC-Führer Lohnsteuer (Schäffer-Poeschel) | Steuern

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gemeiner Wert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe: nachträglicher Altlastenverdacht; rückwirkendes Ereignis

Leitsatz (amtlich)

1. Der gemeine Wert eines Grundstücks, der zur Ermittlung eines Aufgabegewinns gemäß § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG "im Zeitpunkt der Aufgabe" anzusetzen ist, wird durch einen später auftretenden Altlastenverdacht nicht gemindert.

2. Ein solcher Verdacht ist daher auch kein rückwirkendes Ereignis i.S. des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO 1977.

Orientierungssatz

1. Ein Sachverständigengutachten --hier: Gutachten eines Gutachterausschusses über den Verkehrswert eines Grundstückes-- ist insofern Beweismittel i.S. des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977, als es die Erkenntnis neuer Tatsachen vermittelt und nicht lediglich Schlußfolgerungen enthält. "Tatsachen" sind jedenfalls die Schätzungsgrundlagen (vgl. BFH-Rechtsprechung). Zu diesen gehören die das Grundstück betreffenden wertbildenden Umstände.

2. Für die Frage, ob eine Tatsache nachträglich bekanntgeworden ist, kommt es auf den Kenntnisstand der Personen an, die innerhalb der Finanzbehörde dazu berufen sind, den betreffenden Steuerfall zu bearbeiten. Das Wissen des Außenprüfers ist der Veranlagungsstelle grundsätzlich nicht zuzurechnen (vgl. BFH-Rechtsprechung). Gleiches gilt für das Verhältnis zwischen der Veranlagungsstelle und dem mit einer Wertermittlung beauftragten Beamten der Bewertungsstelle.

3. Schätzungen --hier: des Teilwerts eines Grundstücks-- gehören zu den tatsächlichen Feststellungen des FG, an die der BFH als Revisionsgericht gebunden ist, wenn sie keinen Rechtsirrtum enthalten, nicht gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen und nicht auf Verfahrensmängeln beruhen (vgl. BFH-Urteil vom 15.1.1985 IX R 81/83).

4. Grundstücke und Gebäude sind in der Regel mit ihrem Verkehrswert zu bewerten, der auf der Grundlage der WertV geschätzt werden kann. Welches Wertermittlungsverfahren hierbei zugrunde zu legen ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles. Der gemeine Wert eines Grundstücks kann auch aus dem tatsächlich erzielten Kaufpreis bei einem zeitnahen Verkauf des zu bewertenden Grundstücks abgeleitet werden, sofern dieser nicht als für die Bestimmung des objektiven Verkehrswertes unbeachtlicher Spekulationspreis anzusehen ist. Ein Gutachten städtischer Gutachterausschüsse, das geeignete Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung heranzieht, kann ein wichtiges Erkenntnismittel sein (vgl. BFH-Rechtsprechung).

5. Der gemeine Wert der im Rahmen einer Betriebsaufgabe in das Privatvermögen überführten Grundstücke und Gebäude entspricht in der Regel dem Verkehrswert. Der Verkehrswert eines Grundstücks wird wesentlich durch die Art und das Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung bestimmt. Eine greifbare oder ernstlich zu erwartende Erweiterung der baurechtlich zulässigen Nutzbarkeit eines Grundstücks ist ein bei der Bemessung des gemeinen Werts zu berücksichtigender Umstand. Dabei kommt es auf eine exakte Klassifizierung des Grundstücks als "Rohbauland" gemäß der Legaldefinition des § 4 Abs. 3 WertV nicht an. Ein Verkehrswert im Grenzbereich zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland orientiert sich letztlich an der prognostizierten Wartezeit bis zur Baureife, die zu den maßgebenden den Verkehrswert beeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten gehört.

6. Der gemeine Wert eines Wirtschaftsgutes bestimmt sich nach der allgemeinen Werteinschätzung, wie sie in der Marktlage am Stichtag ihren Ausdruck findet. Bei der Ermittlung eines Vermögenswerts wirken sich nur solche Verhältnisse und Gegebenheiten aus, die im Bewertungszeitpunkt so hinreichend konkretisiert sind, daß mit ihnen als Tatsache zu rechnen ist. Mängel, die beim Verkauf eines Wirtschaftsgutes beiden Vertragsparteien verborgen bleiben und auch nicht verdachtsweise zutage treten, sind im redlichen Geschäftsverkehr keine wertbildenden Faktoren.

7. Die Änderung eines bestandskräftigen Steuerbescheides wegen eines rückwirkenden Ereignisses setzt eine steuerrechtliche Auswirkung der Änderung in der Weise voraus, daß nunmehr der veränderte Sachverhalt anstelle des zuvor verwirklichten der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Ob diese Voraussetzung vorliegt, entscheidet sich nach dem im Einzelfall anzuwendenden Steuergesetz (vgl. BFH-Beschluß vom 19.7.1993 GrS 2/92).

Normenkette

AO 1977 § 173 Abs. 1 Nr. 1, § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2; BauGB § 33 Abs. 1 Nr. 2; BewG § 1 Abs. 2 Fassung: 1985-05-30, § 9 Abs. 2 Fassung: 1985-05-30; EStG § 16 Abs. 3 S. 4 Fassung: 1993-12-21; EStG 1987 § 16 Abs. 3 S. 3; FGO § 118 Abs. 2; WertV § 4 Abs. 2 Fassung: 1988-12-06, Abs. 3 Fassung: 1988-12-06, § 5 Abs. 4 Fassung: 1988-12-06

Verfahrensgang

FG Rheinland-Pfalz (Urteil vom 13.09.1995; Aktenzeichen 1 K 2509/91)

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) betrieb auf ihrem 5 464 qm großen, teilweise bebauten Grundstück R-straße 3 in A einen Baustoff- und Brennstoffeinzelhandel. Zum 31. März 1988 stellte sie den Betrieb ein, nachdem sie die Warenvorräte veräußert hatte. Das Betriebsgrundstück und den betrieblichen PKW überführte sie in ihr Privatvermögen. Gegenüber dem Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt --FA--) erklärte sie einen Betriebsaufgabegewinn in Höhe von 41 849 DM. Hierbei schätzte sie den Wert des Betriebsgrundstücks (Grund und Boden) --ausgehend von einer Fläche von 1 224,1 qm-- mit 20 DM/qm = 24 482 DM (Buchwert: 9 739,29 DM). Für die aufstehenden Gebäude --Bürogebäude und Lagerhallen nebst Garagen mit einem Buchwert von 20 659 DM-- setzte sie einen Entnahmewert in Höhe von 25 000 DM an.

Der Bausachverständige des FA ermittelte in seinem Gutachten vom 25. September 1990 den Verkehrswert des Betriebsgrundstücks zum 31. März 1988 mit 190 000 DM (Wert des Grund und Bodens, bezogen auf eine Grundstücksfläche von insgesamt 5 464 qm) und 30 000 DM (Wert der Gebäude). Er stufte bei der Ermittlung des Bodenwerts das bisherige Betriebsgelände als Rohbauland ein, dessen Wert er mit 40 DM/qm abzüglich eines Abschlags von 5 DM/qm für die vorhandenen Gebäude schätzte. Hierbei ging er nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuß der Stadt A davon aus, daß in Anlehnung an den Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1988 für das angrenzende baureife Land (110/120 DM/qm inklusive Erschließung) ein Bodenwert von 80 DM (ohne Erschließung) anzunehmen sei.

Aufgrund der Feststellungen des Bausachverständigen legte das FA im Einkommensteuerbescheid vom 3. Januar 1991 --nach § 129 der Abgabenordnung (AO 1977) geändert durch Bescheid vom 23. Januar 1991-- der Steuerberechnung einen Betriebsaufgabegewinn in Höhe von 212 367 DM zugrunde. Im anschließenden Einspruchsverfahren räumte die Klägerin ein, daß die vom FA festgestellte Quadratmeterzahl zutreffend sei. Allerdings müsse man die Fläche um 1/3 reduzieren, weil ein großes Teilstück nicht zum Verkauf anstehe. Auch sei die Einstufung als Rohbauland bei der Überführung des Grundstücks in das Privatvermögen noch nicht gegeben gewesen.

Mit der nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage verfolgte die Klägerin den Ansatz eines niedrigeren Grundstückswertes weiter.

Das Finanzgericht (FG) hat durch Beweisbeschluß vom 30. Mai 1994 ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert des Grundstücks eingeholt. Der Wert des Grund und Bodens zum 31. März 1988 wurde darin mit 55 DM/qm ermittelt. Hierzu hat das Gutachten im wesentlichen ausgeführt:

Das etwa 200 m lange und 27 m breite Grundstück liege im nördlichen Teil des Neubaugebiets "B", für das der Stadtrat den Bebauungsplan am 8. Februar 1988 beschlossen habe, der allerdings aus formalen Gründen erst am 19. August 1991 rechtskräftig geworden sei. Das Grundstück habe zum Bewertungszeitpunkt den Entwicklungszustand des Rohbaulandes erreicht. Durch Umlegungsbeschluß vom 8. Februar 1988 sei bereits die Baulandumlegung mit Verteilungsmaßstab nach Werten eingeleitet gewesen. Das Rohbauland weise in der Wertzonenkarte des Umlegungsgebiets einen Wert von 50 DM/qm aus. Der Umlegungsausschuß habe zum 8. Februar 1988 für die Lage des zu bewertenden Grundstücks einen Einlagewert des Grund und Bodens in Höhe von 60 DM/qm beschlossen, weil das grundstücksmäßige Neuordnungserfordernis niedriger als bei den übrigen Grundstücken gewesen sei, das Grundstück im Osten bereits an eine öffentliche Straße angrenzt und es sich damals um gewerblich genutzte Flächen gehandelt habe. Der Gutachterausschuß halte diese Einlagewerte anhand einer deduktiven Bodenwertermittlung von Rohbauland aus Bodenrichtwerten für erschließungsbeitragspflichtiges Wohnbauland der Umgebungslage bzw. aufgrund von Vergleichen der Bodenrichtwerte für Gewerbebauland für angemessen. Wegen der für die vorgesehene Wohnbebauung störenden Bebauung mit Lagergebäuden, Schuppen usw. sei bei überschlägiger Ermittlung der Abrißkosten ein Abschlag von 5 DM/qm vorzunehmen.

Nach Erstellung des Gutachtens hat das FA am 21. Dezember 1994 einen auf § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 gestützten Einkommensteuerbescheid erlassen, in dem es die Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach Erhöhung des Aufgabegewinns um 110 520 DM mit 322 887 DM berechnete; zugleich minderte es den Freibetrag nach § 16 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) um 22 887 DM auf 97 113 DM. Die Klägerin hat diesen Änderungsbescheid zum Gegenstand des Verfahrens gemacht. Sie hat ergänzend vorgetragen:

Das Gutachten sei in keiner Weise darauf eingegangen, daß das Grundstück nach Aussagen von Kaufinteressenten durch erhebliche Altlasten wertgemindert gewesen sei, so daß die Kosten der Entsorgung den Grundstückswert bei weitem übersteigen würden. Aufgrund der öffentlich geführten Diskussion sei das Grundstück nicht bzw. nur zu einem weit niedrigen Wert als vom Gutachterausschuß angesetzt verkäuflich. Unerheblich sei, wann diese Diskussion eingesetzt habe; maßgeblich sei vielmehr, daß die Tatsache der Wertminderung aufgrund von Altlasten bereits zum Bewertungsstichtag 31. März 1988 habe berücksichtigt werden müssen. Auf verschiedenen Flurstücken hätten Untersuchungen stattgefunden, die mit 7 524 DM (Rechnung vom 16. Dezember 1992) und 8 941,26 DM (Rechnung vom 11. Mai 1994) in Rechnung gestellt worden seien. Weitere Untersuchungen für andere Grundstücke seien gefordert, so daß Mindestkosten in Höhe von 17 500 DM und 11 000 DM anfallen dürften. Hinzu kämen noch Kosten für gutachterliche Betreuung nach Aushub der Baugruben sowie für eventuelle Folgeuntersuchungen und Untersuchungen aufgrund behördlicher Auflagen. Auch seien die bisher angefallenen Rechtsberatungskosten zu berücksichtigen.

Demgegenüber hat das FA vorgetragen, im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe seien weder der Ausweis eines Industriegeländes zugunsten der Fa. P noch Belastungen im Erdreich bekannt gewesen. Erst Ende 1991 habe eine Diskussion über Altlasten im Neubaugebiet B begonnen. Das Amt für Umweltschutz der Stadt A hat dem FG mitgeteilt, ihm seien Verunreinigungen des Bodens im Bereich des Neubaugebiets B erstmals am 11. September 1991 bekanntgeworden.

Das FG hat der Klage zum Teil stattgegeben. Seine Entscheidung ist abgedruckt in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1996, 280.

Mit der Revision rügte die Klägerin Verletzung materiellen Rechts. Sie trägt u.a. vor:

Die Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 sei rechtswidrig. Ihr, der Klägerin, könne nicht angelastet werden, daß der Gutachter der Finanzbehörde Erkenntnisse anderer Behörden in seiner Entscheidung nicht berücksichtigt habe, obwohl diese ihm zugänglich gewesen seien und er auch mit den zuständigen Behörden --hier: dem Umweltamt-- korrespondiert habe. Dem Gutachter der Finanzbehörde A seien die für die Bewertung des Grundstücks erheblichen Tatsachen bekannt gewesen. Ihm sei ein Beurteilungsfehler unterlaufen, den sich das FA zurechnen lassen müsse.

Erst mit der Rechtskraft des Bebauungsplanes --hier: mit dem 16. Januar 1991-- seien Grundstücke Bauland. Den Ausführungen des FG könne auch insoweit nicht gefolgt werden, als einerseits angeführt werde, zum Entnahmezeitraum sei lt. Bodenrichtwertkarte noch kein Wert feststellbar, andererseits aber rückwirkend Beträge angesetzt würden, die nach dem 31. März 1988 ermittelt worden seien. Konsequenterweise müßte man diese Werte nach Betriebsaufgabe ebenfalls vernachlässigen. Auch habe das FG die Ausführungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses, der sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung relativiert und zugunsten der Klägerin berichtigt habe, nicht ausreichend berücksichtigt. Nach dessen Einschätzung sei eine Wertminderung des Grundstücks zu berücksichtigen. Dies sei zutreffend, da nicht das Bekanntwerden wertmindernder Umstände, sondern der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Entnahme maßgebend sei.

Die Klägerin beantragt,

den Entnahmewert des Grund und Bodens mit einem Betrag von 20 DM/qm in

Ansatz zu bringen,

alternativ den erlassenen Einkommensteuer-Änderungsbescheid 1988 vom

21. Dezember 1994 ersatzlos aufzuheben.

Das FA beantragt,

die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Das FA trägt vor: Die Änderung des Bescheides nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 sei ausschließlich auf die Tatsache gestützt worden, daß am 8. Februar 1988 der Umlegungsbeschluß gefaßt worden sei. Diese Tatsache sei weder dem Bausachverständigen des FA noch den zuständigen Bearbeitern des FA für die Veranlagung bzw. Rechtsbehelfsbearbeitung bekannt gewesen.

Für die rechtliche Qualität von Rohbauland i.S. des § 4 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung (WertV) 1988 sei nicht auf die Rechtskraft des Bebauungsplanes abzustellen. Zum Bewertungsstichtag habe ein Bebauungsplan vorgelegen, auch sei bereits der Umlegungsbeschluß gefaßt gewesen. Danach seien Art und Maß der baulichen Nutzung und auch des Erschließungsaufwandes bereits ersichtlich gewesen. Zum Stichtag 31. März 1988 hätten lediglich die Parzellierung und die Erschließung der Grundstücke gefehlt. Wertbeeinflussende Ereignisse, die nach dem Entnahmestichtag einträten, seien einkommensteuerlich unbeachtliche Änderungen in der privaten Vermögenssphäre der Klägerin. Zum Bewertungsstichtag 31. März 1988 seien keine Umweltbelastungen der Grundstücke bekannt gewesen. Erst Ende 1991 habe eine Diskussion über Altlasten im fraglichen Neubaugebiet begonnen. Hätte am 31. März 1988 ein Erwerber das Grundstück erwerben wollen, so wäre der Veräußerungspreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 9 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes --BewG--) noch nicht wegen eines Altlastenverdachts gemindert gewesen. Auch nach Durchführung der Umlegung sei der Klägerin durch die Altlasten kein nennenswerter Vermögensschaden entstanden. Im Rahmen der Umlegung sei der mit Altlasten belastete Teil des Grundstücks der Gemeinde zugefallen. Die Klägerin habe deshalb die Altlasten auch nicht als Verursacherin beseitigen müssen. Mit der Veräußerung der parzellierten Grundstücke habe sie Preise zwischen 120 DM/qm und 134 DM/qm erzielt. Die zwischenzeitlich verfügte Auflage, daß die Grundstücke vor der Bebauung zu untersuchen seien, habe ebenfalls keinen Einfluß auf den Entnahmewert zum 31. März 1988.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen.

1. Das FA hat den Änderungsbescheid vom 21. Dezember 1994 zutreffend auf die Rechtsgrundlage des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 gestützt. Nach dieser Vorschrift sind Steuerbescheide aufzuheben oder zu ändern, soweit neue Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekanntwerden, die zu einer höheren Steuer führen. Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift sind erfüllt.

a) Die im Gutachten des Gutachterausschusses mitgeteilten Tatsachen, daß

- bereits am 13. Juni 1986 die Stadt A die Aufstellung des Bebauungsplans "B" beschlossen hatte;

- der Bebauungsplan am 8. Februar 1988 als Satzung beschlossen wurde und ca. 4 Monate nach dem Wertermittlungszeitpunkt durch Bekanntmachung des Anzeigeverfahrens nach § 12 des Baugesetzbuches (BauGB) "Quasi-Rechtskraft" erlangt hat,

- durch Beschluß vom 8. Februar 1988 --also 2 Monate vor dem Bewertungsstichtag-- die Baulandumlegung mit einem Verteilungsmaßstab nach Werten eingeleitet wurde und bezogen auf diesen Stichtag die Höhe der Einlagewerte mit 60 DM/qm beschlossen worden ist,

sind nach den insoweit mit der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des FG dem FA erst durch das Gutachten des Gutachterausschusses vom 5. Oktober 1994 bekanntgeworden. Ein Sachverständigengutachten ist i.S. des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 insofern Beweismittel, als es die Erkenntnis neuer Tatsachen vermittelt und nicht lediglich Schlußfolgerungen enthält (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 27. Oktober 1992 VIII R 41/89, BFHE 170, 1, BStBl II 1993, 569). "Tatsachen" sind jedenfalls die Schätzungsgrundlagen (Senatsurteil vom 3. Juni 1987 X R 61/81, BFH/NV 1988, 342). Zu diesen gehören auch die vorgenannten das Grundstück betreffenden wertbildenden Umstände.

b) "Neu" ist eine Tatsache, wenn sie das FA bei Erlaß des ursprünglichen Steuerbescheides nicht kannte. Nach dem auch im Steuerrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben ist es dem FA allerdings versagt, unter Berufung auf das nachträgliche Bekanntwerden von Tatsachen oder Beweismitteln eine Steuerfestsetzung nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO 1977 zu ändern, wenn ihm die Tatsachen bei ordnungsgemäßer Erfüllung seiner Ermittlungspflicht bekannt gewesen wären, sofern der Steuerpflichtige seinerseits seiner Mitwirkungspflicht genügt hat. Indes verhilft dieser rechtliche Gesichtspunkt der Revision nicht zum Erfolg.

Es kann dahingestellt bleiben, ob dem Beamten der Bewertungsstelle die vorstehend genannten Tatsachen ganz oder teilweise bekannt waren und gegebenenfalls aus welchen Gründen er sie in seiner gutachtlichen Stellungnahme nicht erwähnt bzw. nicht verwertet hat. Denn für die Frage, ob eine Tatsache nachträglich bekanntgeworden ist, kommt es auf den Kenntnisstand der Personen an, die innerhalb der Finanzbehörde dazu berufen sind, den betreffenden Steuerfall zu bearbeiten (BFH-Urteile vom 20. Juni 1985 IV R 114/82, BFHE 143, 520, BStBl II 1985, 492, m.w.N. der Rechtsprechung; vom 20. Juli 1988 I R 136/84, BFH/NV 1990, 64, unter 1. a; vom 3. Mai 1991 V R 36/90, BFH/NV 1992, 221; a.A. Tipke/Kruse, Abgabenordnung-Finanzgerichtsordnung, § 173 AO 1977 Tz. 16). Das Wissen des Außenprüfers ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH der Veranlagungsstelle grundsätzlich nicht zuzurechnen (BFH-Urteile vom 20. April 1988 X R 40/81, BFHE 153, 437, BStBl II 1988, 804, unter II. 1. b aa; vom 4. Dezember 1992 III R 50/91, BFH/NV 1993, 496, unter 2. a, jeweils mit Nachweisen der Rechtsprechung; Beschluß vom 30. Januar 1992 V B 153/91, BFH/NV 1992, 635). Gleiches gilt nach Auffassung des Senats für das Verhältnis zwischen der Veranlagungsstelle und dem mit einer Wertermittlung beauftragten Beamten der Bewertungsstelle.

Eine etwaige Kenntnis des Beamten der Bewertungsstelle hat in seiner schriftlichen Stellungnahme keinen Niederschlag gefunden; sein Bericht enthält auch keine Anhaltspunkte, die weitergehende Ermittlungen durch die Veranlagungsstelle hätten angezeigt erscheinen lassen.

2. Der Bescheid vom 21. Dezember 1994 ist auch inhaltlich rechtmäßig. Die vom FG bestätigte Schätzung des Grundstückswerts mit 55 DM/qm hält einer revisionsgerichtlichen Prüfung stand.

a) Schätzungen --hier: des Teilwerts eines Grundstücks-- gehören zu den tatsächlichen Feststellungen des FG, an die der BFH als Revisionsgericht gemäß § 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) gebunden ist, wenn sie keinen Rechtsirrtum enthalten, nicht gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen und nicht auf Verfahrensmängeln beruhen (BFH-Urteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252).

b) Die Klägerin hat ihren Betrieb zum 31. März 1988 eingestellt. Für Zwecke der Ermittlung des Aufgabegewinns ist nach § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG 1987 der gemeine Wert des Betriebsgrundstücks i.S. des § 9 Abs. 2 BewG (vgl. BFH-Urteil vom 27. Februar 1985 I R 235/80, BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456) im Zeitpunkt der Aufgabe anzusetzen. Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG wird auch für Zwecke der ertragsteuerrechtlichen Bewertung (§ 1 Abs. 2 BewG; vgl. Senatsurteil vom 26. Februar 1997 X R 31/95, BFHE 183, 65, BStBl II 1997, 561, unter 4. a) der gemeine Wert eines Wirtschaftsguts durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dies ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (BFH-Urteil vom 29. August 1996 VIII R 15/93, BFHE 182, 21, BStBl II 1997, 317, unter 2.). Nach § 9 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BewG sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dürfen nicht berücksichtigt werden.

Grundstücke und Gebäude sind in der Regel mit ihrem Verkehrswert zu bewerten, der auf der Grundlage der WertV vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209) geschätzt werden kann (vgl. BFH-Urteile vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; in BFHE 182, 21, BStBl II 1997, 317). Welches Wertermittlungsverfahren hierbei zugrunde zu legen ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles (Urteil in BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497).

Der gemeine Wert eines Grundstücks kann auch aus dem tatsächlich erzielten Kaufpreis bei einem zeitnahen Verkauf des zu bewertenden Grundstücks abgeleitet werden (Urteile in BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456), sofern dieser nicht als für die Bestimmung des objektiven Verkehrswertes unbeachtlicher Spekulationspreis anzusehen ist (BFH-Urteil vom 2. März 1989 IV R 201/85, BFH/NV 1990, 88, unter 2.). Ein Gutachten städtischer Gutachterausschüsse, das geeignete Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung (§§ 192 f. BauGB, §§ 3 f. WertV) heranzieht, kann ein wichtiges Erkenntnismittel sein (BFH-Urteil vom 10. September 1991 VIII R 26/87, BFH/NV 1992, 232, unter 4.).

c) Das FG ist dem Ergebnis und im wesentlichen auch der Begründung des Gutachtens des Gutachterausschusses gefolgt. Es hat ausgeführt, daß der Wert nicht unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke abgeleitet werden könne; das Grundstück habe zum Bewertungsstichtag bereits die Entwicklungsstufe des Rohbaulandes erreicht, da es im Bereich eines beschlossenen Bebauungsplanes gelegen habe und am 8. Februar 1988 die Umlegung eingeleitet worden sei. "Unter Berücksichtigung der planerischen Maßnahmen, die die verbleibende Wartezeit auf wenige Jahre eingrenzen ließen, und der Lage des Grundstücks" sei die Schätzung des Verkehrswerts mit 60 DM/qm (vor Abzug der Abrißkosten) nicht zu hoch; sie liege damit bei 55 v.H. des Wertes von baureifem Land. Den so geschätzten Wert hat das FG verprobt an den Werten für baureifes Land in der Umgebungslage und an den Einwurfswerten für Grundstücke im südlichen Teil des Umlegungsgebiets.

d) Die hiergegen gerichteten Einwendungen sind nicht begründet. Das FG geht zu Recht davon aus, daß der Wert eines Grundstücks wesentlich durch die Art und das Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung bestimmt wird. Eine greifbare oder ernstlich zu erwartende Erweiterung der baurechtlich zulässigen Nutzbarkeit eines Grundstücks ist ein bei der Bemessung des gemeinen Werts zu berücksichtigender Umstand. Dabei kommt es nach Auffassung des Senats auf eine exakte Klassifizierung des Grundstücks als "Rohbauland" gemäß der Legaldefinition des § 4 Abs. 3 WertV nicht an. Das FG ist der Stellungnahme des Gutachterausschusses folgend der Sache nach davon ausgegangen, daß eine materielle Planreife i.S. des § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gegeben war. Liegt eine solche vor, kann mit hinreichender Sicherheit erwartet werden, daß ein im Entwurf gebilligter Bebauungsplan in dieser Form in Kraft tritt. Dies ist der Fall, wenn allseits Übereinstimmung über die Planungskonzeption besteht und insbesondere keine Bedenken von Bürgern erhoben werden (vgl. Verwaltungsgerichtshof Mannheim, Beschluß vom 1. Oktober 1996 3 S 1904/96, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht Rechtsprechungs-Report 1998, 96; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, § 33 Rdnr. 13 f.; Dürr in Brügelmann, Baugesetzbuch, § 33 Rdnr. 7). Im übrigen ergibt sich hinsichtlich der Verkehrswerte im Grenzbereich zwischen Bauerwartungsland (§ 4 Abs. 2 WertV) und Rohbauland eine "große Bandbreite". Der Verkehrswert orientiert sich letztlich an der prognostizierten Wartezeit bis zur Baureife, die nach § 4 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 4 WertV zu den maßgebenden den Verkehrswert beeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten gehört. Hierauf hebt das FG erkennbar ab, wenn es auf "die planerischen Maßnahmen" verweist, "die die verbliebene Wartezeit (scil.: bis zur Baureife) auf wenige Jahre eingrenzen ließen".

3. Auch ist das FG rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, daß im Hinblick auf die Stichtagsregelung des § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG weder der im April 1991 entstandene Altlastverdacht noch die Entdeckung von Altlasten bezüglich anderer Teile des Grundstücks im September 1991 als wertmindernd zu berücksichtigen sind.

a) Nach § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG ist "der gemeine Wert im Zeitpunkt der Aufgabe anzusetzen". Bereits mit der Bezugnahme auf den "gemeinen Wert" i.S. des § 9 Abs. 2 BewG verweist das Gesetz auf einen Stichtagswert, der für die Bewertung von Betriebsvermögen durch § 106 Abs. 1 BewG dahin konkretisiert wird, daß "für den Bestand und die Bewertung ... die Verhältnisse im Feststellungszeitpunkt maßgebend" sind. Zwar wird die Einheitsbewertung "mehr noch als das Bilanzrecht durch ein striktes Stichtagsprinzip geprägt" (BFH-Urteile vom 13. August 1986 II R 213/82, BFHE 147, 531, BStBl II 1987, 48, zur Nichtberücksichtigung sog. wertaufhellender Tatsachen im Bewertungsrecht; vom 8. März 1995 II R 10/92, BFHE 177, 132; vom 8. Dezember 1993 II R 118/89, BFHE 173, 82, BStBl II 1994, 216: Die Steuerbilanz "berücksichtige auch dynamische Gesichtspunkte"). Eine rechtliche Vergleichbarkeit mit dem bewertungsrechtlichen Stichtagsprinzip besteht jedoch insofern, als § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG ausdrücklich die Bewertung auf den "Zeitpunkt der Aufgabe" vorschreibt.

b) Der "gemeine Wert im Zeitpunkt der Aufgabe" (§ 16 Abs. 3 Satz 3 EStG) richtet sich nach dem zum Aufgabestichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielenden Preis (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG). Umstände, die nicht diese zeitpunktbezogene "Momentaufnahme", sondern den Wert erst zu einem späteren Zeitpunkt beeinflussen, betreffen --bezogen auf den Streitfall-- die Wertfindung für ein bereits in das Privatvermögen überführtes Wirtschaftsgut. Der gemeine Wert (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) bestimmt sich nach der allgemeinen Werteinschätzung, wie sie in der Marktlage am Stichtag ihren Ausdruck findet (BFH-Urteil vom 7. November 1990 I R 116/86, BFHE 162, 552, BStBl II 1991, 343). Aus der Stichtagsbezogenheit folgt insbesondere, daß sich bei der Ermittlung eines Vermögenswerts nur solche Verhältnisse und Gegebenheiten auswirken, die im Bewertungszeitpunkt so hinreichend konkretisiert sind, daß mit ihnen als Tatsache zu rechnen ist (BFH-Urteil vom 27. Februar 1992 IV R 71/90, BFHE 167, 140, BStBl II 1992, 554).

c) Zwar wirkt sich bereits ein Altlastenverdacht auf den erzielbaren Preis eines Grundstücks aus; verschweigt ein Verkäufer einen solchen Verdacht, ist dies arglistig (vgl. Oberlandesgericht --OLG-- Düsseldorf, Urteil vom 21. August 1996 9 U 99/95, Neue Juristische Wochenschrift --NJW-- 1996, 3284; OLG München, Urteil vom 21. April 1994 32 U 2088/94, NJW 1995, 2566; Knoche, NJW 1995, 1985, 1987 ff.). Demgegenüber sind Mängel, die beiden Vertragsparteien verborgen geblieben und auch nicht verdachtsweise zutage getreten sind, im redlichen Geschäftsverkehr keine wertbildenden Faktoren. Derartige Umstände beeinflussen nicht die Wertfindung auf den Stichtag der Aufgabe.

4. Der Senat folgt dem FG auch darin, daß der nach dem Zeitpunkt der Betriebsaufgabe begründete Altlastenverdacht kein rückwirkendes Ereignis i.S. des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO 1977 darstellt.

a) Nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO 1977 ist ein Steuerbescheid zu ändern, soweit ein Ereignis eintritt, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit hat (rückwirkendes Ereignis). Was unter einem rückwirkenden Ereignis zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher bestimmt. Es genügt aber nicht, daß das spätere Ereignis den für die Besteuerung maßgeblichen Sachverhalt anders gestaltet. Die Änderung muß sich auch steuerrechtlich in der Weise auswirken, daß nunmehr der veränderte Sachverhalt anstelle des zuvor verwirklichten der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Ob diese Voraussetzung vorliegt, entscheidet sich nach dem im Einzelfall anzuwendenden Steuergesetz (Beschluß des Großen Senats vom 19. Juli 1993 GrS 2/92 BFHE 172, 66, BStBl II 1993, 897, unter C. II. 1. der Gründe). Der vorgenannte, zum Ausfall einer gestundeten Kaufpreisforderung aus der Veräußerung eines Betriebes ergangene Beschluß beruht auf den Erwägungen, daß nur der tatsächlich erzielte Veräußerungsgewinn nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 EStG besteuert werden soll und daß der auf einen bestimmten Zeitpunkt nur rechnerisch ermittelte Veräußerungsgewinn zu korrigieren ist, wenn sich die der gesetzlichen Regelung zugrundeliegende unausgesprochene Annahme, die gestundete Kaufpreisforderung werde beglichen werden, nachträglich als unzutreffend herausstellt. Dies erfordert es, später eintretende Veränderungen beim Veräußerungspreis insoweit materiell-rechtlich auf den Zeitpunkt der Veräußerung zurückzubeziehen, als der Erwerber seine Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises endgültig nicht erfüllt. Damit wird ein Übermaß der Besteuerung vermieden, das dann eintreten würde, wenn der Steuerpflichtige einen Veräußerungsgewinn zu versteuern hätte, den er tatsächlich nicht erzielt hat (Beschluß in BFHE 172, 66, BStBl II 1993, 897, unter C. II. 2. b der Gründe).

b) Eine vergleichbare Rückbeziehung zum Zwecke einer nachträglichen Veränderung des Stichtagswertes kommt in Fällen wie dem vorliegenden nicht in Betracht. Die hier für die Prüfung am Maßstab des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO 1977 einschlägige Bestimmung ist § 16 Abs. 3 Satz 3 EStG. Der maßgebende Stichtagswert wird in materiell-rechtlicher Hinsicht durch Umstände, die erst später den gemeinen Wert beeinflussen, nicht rückwirkend geändert. Dies erschließt sich aus der Erwägung, daß der auf den Zeitpunkt der Betriebsaufgabe ermittelte gemeine Wert nicht lediglich zunächst nur aufgrund von Annahmen zu einem typischen Geschehensablauf errechnet, sondern real, realisierbar und verfügbar war. Eine etwaige spätere Wertänderung betrifft ein Wirtschaftsgut des Privatvermögens. Dies gilt sowohl zugunsten wie zu Lasten des Steuerpflichtigen. Daher hat der BFH im Urteil in BFH/NV 1990, 88 entschieden, daß eine spätere Änderung des baurechtlichen Nutzungsgrades eines Grundstücks infolge einer zuvor "nicht bekannten Sinnesänderung der Gemeinde" nicht auf den Entnahmezeitpunkt zurückwirkt.

5. Das angefochtene Urteil entspricht diesen Grundsätzen. Die Revision war daher als unbegründet zurückzuweisen.