FG Köln Urteil vom 29.04.2003 - 8 K 7540/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Errichtung nur eines Gewerbeobjekts (Supermarkt)

Leitsatz (redaktionell)

1) Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch bei Veräußerung nur eines bebauten Grundstücks vorliegen, wenn die Erfüllung des zugrunde liegenden Vertrages eine Vielzahl von Einzelaktivitäten erfordert, die in ihrer Gesamtschau die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden. Diese Voraussetzung ist bei der Errichtung eines großen Objekts (hier: Supermarkt) stets gegeben.

2) Hat der Steuerpflichtige bereits während der Bauphase Verkaufsverhandlungen mit dem späteren Erwerber aufgenommen hat, kann hieraus auf eine von vornherein bestehende unbedingte Veräußerungsabsicht geschlossen werden, sofern sich nicht aus eindeutigen gegenteiligen Anhaltspunkten etwas anders ergibt.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2, § 15

Nachgehend

BFH (Urteil vom 26.09.2006; Aktenzeichen X R 27/03)

BFH (Urteil vom 26.09.2006; Aktenzeichen X R 27/03)

Tatbestand

Der Kläger ist als Unternehmer gewerblich tätig. Außerdem erzielt er Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, aus Kapitalvermögen und aus Vermietung und Verpachtung aus einem umfangreichen Immobilienvermögen.

Mit Vertrag vom 29.09.1992 erwarb der Kläger das Grundstück in N, I Str. von der Bundesrepublik Deutschland zum Preis von 757.178,– DM. Auf den Vertrag wird verwiesen.

Nach Stellung des Bauantrages Ende 1993 ließ der Kläger auf dem Grundstück einen Supermarkt errichten. Die Bauphase dauerte von Februar bis Oktober 1994. Die Fertigstellung erfolgte zum 01.11.1994. Die Herstellungskosten beliefen sich auf insgesamt 2.168.471,– DM. Die Finanzierung erfolgte über sogenannte Termingeldkonten, die ausweislich einer Bescheinigung der finanzierenden Bank vom 4.9.1998, auf die hier verwiesen wird, langfristig konzipiert, jedoch wegen der günstigen Zinslage jeweils nur kurzfristig in Anspruch genommen worden sind. Das gesamte Objekt wurde für die Zeit nach der Fertigstellung aufgrund langfristiger Verträge vermietet. Auf die Mietverträge wird Bezug genommen.

Mit Vertrag vom 16.12.1994, auf den hier Bezug genommen wird, wurde der gesamte Komplex zum Preis von 6.325.000,– DM brutto veräußert. Der Übergang von Nutzen und Lasten sollte mit Hinterlegung des Kaufpreises, frühestens jedoch zum 15.02.1995 erfolgen. Die Mietverträge wurden vom Erwerber übernommen.

Laut Angaben des Klägers in der Einkommensteuererklärung 1995 erfolgte die Kaufpreiszahlung im April 1995, weshalb die Mieten bis einschließlich April 1995 an den Kläger flossen. Diese Mieteinnahmen erfasste der Kläger als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und erklärte hieraus einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben in Höhe von 26.064,– DM. Der Veräußerungsvorgang wurde vom Kläger der Privatsphäre zugeordnet. Nach Erörterung einzelner Punkte wurde die Einkommensteuerveranlagung 1995 vom Beklagten betreffend das hier streitige Objekt unter Berücksichtigung eines Überschusses in Höhe von 29.140,– DM unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 AO durchgeführt. Der Steuerbescheid wurde bestandskräftig. Im Rahmen der Bearbeitung der Einkommensteuererklärung 1997 wurde der oben beschriebene Sachverhalt unter dem Aspekt gewerblichen Grundstückshandels vom Beklagten erneut aufgegriffen. Dementsprechend wurde der Einkommensteuerbescheid 1995 nach § 164 Abs. 2 AO mit Bescheid vom 21.05.1999 geändert und ein Gewinn aus Gewerbebetrieb aus der Veräußerung des Objektes I Str. in Höhe von 2.556.101,– DM berücksichtigt.

Der einheitliche Gewerbesteuermessbetrag für das Streitjahr wurde mit Bescheid vom 04.06.1999 auf 123.505,– DM festgesetzt.

Mit Datum vom 21.07.1999 ergingen Teilabhilfebescheide hinsichtlich der Einkommensteuer und des einheitlichen Gewerbesteuermessbetrages 1995 unter Zugrundelegung eines Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf des streitigen Objektes – nunmehr unter Berücksichtigung der Gewerbesteuerrückstellung in Höhe von 367.885,– DM – in Höhe von 2.198.216,– DM.

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren begehrt der Kläger mit seiner Klage weiterhin die Zuordnung der Einnahmen aus der Grundstücksveräußerung zur privaten Vermögenssphäre. Er trägt vor, er habe seit vielen Jahren, zu Beginn vornehmlich durch Schenkungen aus dem Familienkreis, ein umfangreiches Immobilienvermögen zusammengetragen. Diese Objekte würden alle langfristig als Vermögensanlage und Renditeobjekte genutzt, wesentliche Umschichtungen hätten im Laufe der Jahre nicht stattgefunden. Von vier nach dem gleichen Muster errichteten Gewerbeobjekten seien bis auf das hier streitige Objekt alle noch in seinem Besitz. Für ihn sei der Immobilienbesitz neben den gewerblichen Beteiligungen und der Landwirtschaft immer ein wesentliches Element seiner Vermögensanlage gewesen. Dies sei so auch mit dem Grundstück I Str. in N geplant gewesen. Der Kauf des Grundstücks sei durch Schenkungen aus dem Familienkreis finanziert worden. Das Bauvorhaben selbst sei mit geringem Fremdkapitalanteil langfristig finanziert und mit einem langfristige...