FG München Urteil vom 26.10.2005 - 11 K 3595/05 (veröffentlicht am 10.10.2006)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel: Erwerb von Wohnungen im Rahmen von Bauherrenmodellen als Indiz gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht bei Wohnungsveräußerung

Leitsatz (redaktionell)

Ein Gewerbebetrieb setzt eine mit Gewinnerzielungsabsicht betriebene Tätigkeit voraus. Der Erwerb von Wohnungen im Rahmen von Bauherrenmodellen kann im Einzelfall ein Indiz gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht bei der Veräußerung dieser Wohnung darstellen. Von im Wege von Bauherrenmodellen angeschafften Objekten ist bekannt, dass sie in der Anfangsphase hohe Werbungskosten erwirtschaften, um dem Kapitalanleger Steuervorteile zu. Die wirtschaftliche Betätigung in der Absicht der Steuerersparnis steht der Anerkennung von Verlusten aus Gewerbebetrieb entgegen.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.05.2009; Aktenzeichen X R 39/06)

BFH (Urteil vom 27.05.2009; Aktenzeichen X R 39/06)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Die Kläger sind Ehegatten und waren in den Streitjahren 1991 bis 1994 zusammen zur Einkommensteuer zu veranlagen. Der Kläger ist freiberuflich als Steuerbevollmächtigter tätig, die Klägerin hatte in den Streitjahren Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und gewerbliche Einkünfte aus dem nebenberuflichen Betrieb einer Versicherungsagentur. Der Kläger erwarb in den Jahren 1980 bis 1984 19 Eigentumswohnungen und ein Einfamilienhaus in M. und Umgebung sowie in D. Die Klägerin erwarb von 1982 bis 1984 drei Eigentumswohnungen in P. Das 1979 angeschaffte Einfamilienhaus in L. hatte die Klägerin 1982 wieder verkauft. Die von 1980 bis 1984 angeschafften Immobilien wurden alle im Rahmen von Bauherrenmodellen errichtet. Nach den Angaben der Kläger waren alle Immobilienerwerbe voll fremdfinanziert. Die Einkünfte aus den vermieteten Wohnungen wurden von den Klägern in den Einkommensteuererklärungen bis zum Jahr 1986 ausschließlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Von 1983 bis 1986 betrug der jährliche Überschuss der Werbungskosten zwischen 861.315 DM (1986) und 1.253.355 DM (1983). Im gleichen Zeitraum erzielte der Kläger Gewinne aus freiberuflicher Tätigkeit zwischen 425.359 DM (1985) und 653.768 DM (1986). Für die Veranlagungszeiträume nach 1986 erklärten die Kläger im Rahmen entsprechender Feststellungserklärungen einer zwischen ihnen bestehenden BGB-Gesellschaft Grundstückshandel A und B hinsichtlich aller Immobilienobjekte Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Von 1988 bis 1991 wurden sämtliche Objekte veräußert. Von zwei Ausnahmen abgesehen konnten die Immobilien nur zu teilweise erheblich unter den Anschaffungskosten liegenden Erlösen veräußert werden. Ab 1989 wurden von den Klägern Einnahmen aus der Vermittlung von Leasingverträgen als Einkünfte der BGB-Gesellschaft erklärt. Von 1987 bis 1989 wurden für die BGB-Gesellschaft Verluste zwischen 799.859 DM (1987) und 939.525 DM (1989) erklärt, für die Zeit danach ebenfalls Verluste aber auch Gewinne (z.B. 1990:./. 1.492.387 DM, 1992: 326.104 DM).

Bis einschließlich 1989 folgte das beklagte Finanzamt hinsichtlich der Immobilienobjekte der steuerlichen Behandlung durch die Kläger. Die Einkommensteuerfestsetzungen betrugen jeweils 0 DM. Bei der gesonderten Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer zum 31. Dezember 1990 wurde ein Ausgangsbetrag zum 31. Dezember 1989 in Höhe von 2.526.089 DM angesetzt. Für die folgenden Veranlagungsjahre wurden die von den Klägern bzw. von der BGB-Gesellschaft erklärten gewerblichen Verluste im Zusammenhang mit den Immobilien vom Finanzamt nicht mehr anerkannt. In den einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellungen für die Streitjahre wurden vom Finanzamt nur noch die Einkünfte aus der Vermittlung von Leasingverträgen erfasst (1991: 442.361 DM, 1992: 751.800 DM, 1993: 35.332 DM und 1994: 21.580 DM). Mit nach § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) geändertem Bescheid wurde die Einkommensteuer 1993 am 13. Februar 2001 zuletzt auf 175.644 DM festgesetzt.

Unter Berücksichtigung des Verlustabzugs bei der Einkommensteuerfestsetzung 1991 und 1992 wurde mit Bescheid vom 4. Januar 1999 der verbleibende Verlustabzug zur Einkommensteuer zum 31. Dezember 1991 auf 1.033.177 DM festgestellt bzw. ebenfalls mit Bescheid vom 4. Januar 1999 festgestellt, dass zum 31. Dezember 1992 keine gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer durchzuführen sei, weil kein verbleibender Verlustabzug bestehe. Die zunächst ergangenen Feststellungen über den verbleibenden Verlustabzug zur Einkommensteuer zum 31. Dezember 1993 und zum 31. Dezember 1994 wurden mit Bescheiden vom 11. Februar 2000 bzw. 16. August 2000 aufgehoben.

Im Einspruchsverfahren gegen den Einkommensteuerbescheid 1993 und die Verlustfeststellungsbescheide für die Streitjahre führte der Kläger bei einer Vorsprache im Finanzamt u.a. aus, dass 1983 und 1984 ein Einbruch auf dem Immobilienmarkt gewesen sei. Die Objekte seien da...