FG Nürnberg Urteil vom 26.04.2016 - 1 K 852/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht, wenn mangels vorhandener Vergleichsobjekte in der Region keine ortsüblichen Vermietungszeiten festgestellt werden können - hier: Vermietung eines Ferienhauses als abgeschlossene Wohneinheit mit 6 Betten

Leitsatz (redaktionell)

1. Grundsätzlich ist Vermieten einer Ferienwohnung einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet wird.

2. Zur Frage, ob bei Nichtfeststellbarkeit einer regionalen Vermietungsquote für das Vermietungsobjekt zwingend die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen ist und diese trotz fehlender privater Motive zu verneinen ist.

Normenkette

EStG § 10d Abs. 4 S. 4, § 21 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 31.01.2017; Aktenzeichen IX R 23/16)

BFH (Urteil vom 31.01.2017; Aktenzeichen IX R 23/16)

Tatbestand

Streitig ist, ob die Klägerin in den Jahren 2003, 2004 und 2006 - 2012 hinsichtlich des Vermietungsobjekts Stadt 1, Str. 1, Einnahmeüberschussabsicht hatte.

Die Kläger sind Ehegatten, die für die Streitjahre jeweils zur Einkommensteuer zusammenveranlagt wurden. Sie haben zwei Kinder, die 1984 geborene Tochter D und den 1991 geborenen Sohn H. Der Kläger erzielte in den Streitjahren als selbständiger Schreinermeister Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die Klägerin ist bei ihm angestellt. Daneben erklärte die Klägerin auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Str. 2, Stadt 2; Stadt 1, Str. 1; landwirtschaftliche Grundstücke; Büroanteil Wohnhaus, A-Stadt).

Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 03.02.1995 hatte die Klägerin das Alleineigentum an dem u.a. mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück Stadt 1, Str. 1, erworben. Im Rahmen der Übergabe wurde ein Wohnrecht zugunsten des Onkels der Klägerin bestellt. Nach dessen Ableben im Februar 2000 stand das Gebäude zunächst leer. Im Jahr 2002 begann die Klägerin das Gebäude zu sanieren und zu einer Ferienwohnung auszubauen. Das Amt für ländliche Entwicklung J bewilligte hierfür im Rahmen des Bayerischen Dorferneuerungsprogramms einen Zuschuss in Höhe von 11.938 €.

Nachdem die Klägerin den Erstbezug für das Objekt Stadt 1, Str. 1 zunächst ab Ostern 2005 angekündigt hatte, teilte sie im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 mit, dass erstmals im Sommer 2006 Feriengäste in der Wohnung gewesen seien.

Im Jahr 2008 traf die BNV-Stelle des Finanzamts, die bzgl. der Veranlagungszeiträume 2002 - 2006 eine Sachverhaltsaufklärung durchführte, nach einer Besichtigung des Objekts Stadt 1, Str. 1 11 u.a. folgende Feststellungen:

1. Das Gebäude wurde in den Jahren 2002 - 2006 mit hohem finanziellem Aufwand generalsaniert.

2. Im Gebäude befand sich eine abgeschlossene Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn mit folgenden Wohn- und Nutzräumen:

Erdgeschoss:	Esszimmer, Flur, Küche, Bad mit WC, Nebenräume
Obergeschoss:	3 Schlafzimmer, Bad, WC und Diele
Dachgeschoss:	nicht ausgebaut

3. Es sei beabsichtigt, das Dachgeschoss den Mietern der Ferienwohnung als Wäschetrockenraum und für Betätigungen bei Schlechtwetter (Tischtennis) zur Verfügung zu stellen.

4. Die Ferienwohnung wird durch Anzeigen in den regionalen Ferienhauskatalogen "Z" und "X", sowie durch eine eigene Homepage zur Vermietung an wechselnde Feriengäste angeboten.

5. Die Ferienwohnung ist vollständig möbliert und wird zur Vermietung an Feriengäste bereitgehalten.

6. Die Rechnungen der Fa. Schreinerei A. wurden auf dem Firmenkonto zutreffend verbucht.

7. Die geltend gemachten Herstellungskosten wurden durch geeignete Rechnungen und Belege nachgewiesen.

Die Prüfung endete mit dem Vermerk, die Veranlagung 2006 wegen der noch nicht beurteilbaren Überschusserzielungsabsicht vorläufig vorzunehmen.

Den Erklärungen der Kläger ist für die Jahre 2003 - 2012 hinsichtlich des Objekts u.a. Folgendes zu entnehmen:

Veranlagungszeitraum	erklärter Verlust	Vermietungs-Einnahmen (ohne VoSt-Erstattungen)	Fremdvermietung (Übernachtungen)
2003	- 1.147,56 €	0 €
2004	- 3.774,82 €	0 €
2005 (kein Streitjahr)	+ 1.438,37 €	0 €
2006	- 5.145,74 €	550 €	10
2007	- 3.728,58 €	820 €	25
2008	- 7.831,67 €	924 €	16
2009	- 8.134,58 €	400 €	8
2010	- 7.715,32 €	1.003 €	26
2011	- 6.201,95 €	1.072 €	30
2012	- 4.839,27 €	1.258 €	83

Ab dem 01.01.2013 wurde die Wohnung dauerhaft an die Tochter D vermietet.

Das Finanzamt hatte für die Jahre 2003, 2004, 2006 - 2011 die erklärten Verluste zunächst berücksichtigt; allerdings ergingen die Einkommensteuerbescheide jeweils vorläufig. Zur Begründung führte es aus, dass die Vermietungsabsicht sowie die Überschusserzielungsabsicht für das Vermietungsobjekt Stadt 1, Str. 1 11 nicht abschließend hätten beurteilt werden können.

Am 09.09.2014 erließ das Finanzamt für die streitigen Veranlagungszeiträume bis 2011 geänderte Einkommensteuerbescheide, in denen es die erklärten und bislang veranlagten Verluste durch die Vermietung des Objekts Stadt 1, Str. 1 11 nicht mehr anerkannte. Die Vorläufigkeits...