Hartz/Meeßen/Wolf, ABC-Führer Lohnsteuer, Dienstwohnung / 1. Wohnungen ohne Preisbindung

Rz. 18

Stand: EL 138 – ET: 06/2024

Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die mit diesen vereinbarte Miete idR marktüblich sein; etwas anderes gilt deshalb nur, wenn die für die Vergleichswohnungen vereinbarte Miete über der ortsüblichen Miete liegt (vgl BFH 140, 234 = BStBl 1984 II, 368; wegen der Ausnahme bei Bewertung nach § 8 Abs 3 EStG > Rz 8/1). Ist ein unmittelbarer Vergleich nicht möglich, wird die Vergleichsmiete auf anderem (Schätzungs-)Wege ermittelt: Das BGB (> Rz 12) kennt folgende Wege zur Ermittlung der Miete:

Rz. 19

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•	Besteht kein örtlicher Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete durch Ableitung von der Miete vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden (§ 558 Abs 2 BGB);

Rz. 19/1

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•	der ortsübliche Mietwert wird durch Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen ermittelt (vgl auch §§ 92, 96 AO);

Rz. 20

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•	der ortsübliche Mietwert wird aus dem Mietspiegel abgeleitet (§ 558c BGB). Das BGB gibt den Gemeinden auf, Mietspiegel zu erstellen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für die Gemeinden vertretbaren Aufwand möglich ist.

Rz. 20/1

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Mietspiegel dienen als Richtlinie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich wird der Mittelwert des angegebenen Preisrahmens zugrunde gelegt. Besonderheiten der Wohnung, zB bessere Ausstattung, ein Aufzug, für den Ortsteil ungewöhnlich starker Verkehrslärm usw, sind dabei durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit sie sich nicht bereits im Mietspiegel ausgewirkt haben (vgl BFH 113, 452 = BStBl 1975 II, 81); dieser enthält nur die Durchschnittswerte von Wohnungen besserer und schlechterer Qualität. Bleibt der Mietpreis innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels der Gemeinde, ist idR kein geldwerter Vorteil zu besteuern (BFH 211, 151 = BStBl 2006 II, 71). Die FinVerw kann sich bei einer Anpassung betrieblicher Mieten für die Bemessung des geldwerten Vorteils am unteren Wert des örtlichen Mietspiegels orientieren. Bei der > Schätzung der ortsüblichen Miete besteht keine so weit gehende Bindung an den Mietspiegel, dass individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt werden dürften. Weist ein Mietspiegel keine Bandbreite von Mietwerten, sondern einen festen Wert aus, sind Zu- oder Abschläge zulässig (BFH/NV 2008, 1838). Es verletzt übrigens nicht das > Steuergeheimnis, wenn im finanzgerichtlichen Verfahren die dem Mietspiegel zugrunde gelegten Vergleichsobjekte benannt und beschrieben werden (BFH 120, 270 = BStBl 1977 II, 196);

Rz. 20/2

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•	außerdem besteht die Möglichkeit, einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) bzw die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) heranzuziehen.

Rz. 20/3

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•

Besteht für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete auch nach dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, bei der es sich nicht um eine Nachbargemeinde handeln muss, bestimmt werden. Dabei werden örtlich bedingte Abweichungen in Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.

Rz. 20/4

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Soweit Nebenleistungen (zB Heizung, Wasser, Schönheitsreparaturen) wie idR üblich nicht in den Mietspiegeln enthalten sind, werden sie ggf zusätzlich berücksichtigt (> Rz 44 ff). Dabei darf aber insgesamt höchstens die ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten angesetzt werden (BFH 234, 20 = BStBl 2011 II, 946).

Rz. 20/5

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Ferner ist bei Modernisierungsmaßnahmen iSd § 559 BGB, dh Substanzverbesserungen wie bspw Heizungsaufwertung, Wärmedämmung, Sicherheitskonzeptionen, eine Erhöhung des jährlichen Mietzinses um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zulässig. Alternativ kann die ortsübliche Miete unter Zuhilfenahme der erhöhten Ausstattungskriterien anhand des Mietspiegels neu ermittelt werden (> Rz 20 f). Liegen öffentlich geförderte Wohneinheiten vor und finden entsprechende Modernisierungen statt, so sind Mieterhöhungen ggf beschränkt, vgl > Rz 28 ff.

Übernimmt der Mieter oder ein fremder Dritter Kosten der Maßnahmen, ist die Beteiligung nicht in die zuvor genannte Bemessungsgrundlage für die Erhöhung einzubeziehen (§ 559a Abs 1 BGB). Basieren die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise auf Darlehen, die durch den öffentlichen Haushalt vergünstigt zur Verfügung gestellt werden, so gehen die jährlichen Zinsersparnisse zulasten der möglichen Mietzinserhöhung (§ 559a Abs 2 BGB). Entsprechendes gilt für Zahlungsströme in diesem Zusammenhang, die zugunsten des Mieters an den Vermieter fließen, bspw Arbeitgeber- oder Mieterdarlehen (§ 559a Abs 2 BGB).

Rz. 21

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