Hartz/Meeßen/Wolf, ABC-Führer Lohnsteuer, Dienstwohnung / B. Einzelbewertung der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung

I. Allgemeines

Rz. 7

Stand: EL 138 – ET: 06/2024

Der Wert einer vom ArbG dem ArbN im Rahmen des Dienstverhältnisses (> Rz 1 – 3/3) als Sachbezug überlassenen Wohnung wird mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Dieser Endpreis ist grundsätzlich durch eine individuelle Bewertung der Wohnung, ggf im Wege einer > Schätzung (§ 162 AO), zu ermitteln (> Rz 8 ff). Stattdessen richtet sich die Bewertung nach § 8 Abs 3 EStG, wenn der ArbG die Wohnungen überwiegend an fremde Dritte vermietet (> Rabatte Rz 40, 41); in diesen Fällen mindert der Rabattfreibetrag den geldwerten Vorteil. Zu Einzelheiten > Rz 8/1.

Rz. 7/1

Stand: EL 138 – ET: 06/2024

Vorrangig sind aber gemäß § 8 Abs 2 Satz 6 EStG die Werte der SvEV (> Anh 15) für eine Unterkunft maßgebend, wenn die Voraussetzungen für eine "Wohnung" nicht gegeben sind. Zu Einzelheiten > Rz 41 ff.

Eine Wohnung – in Abgrenzung zur Unterkunft – ist eine in sich abgeschlossene Einheit von Räumen mit eigenem Zugang, in denen ein selbständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist, dass eine Wasserver- und -entsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare Kochgelegenheit sowie eine eigene Toilette vorhanden ist (> R 8.1 Abs 6 Satz 2 und 3 LStR; FG Köln vom 27.11.2019 – 13 K 927/16, DStRE 2020, 1521). BFH 161, 166 = BStBl 1991 II, 131, das eine Mindestgröße von 23 qm verlangt, ist zum Bewertungsrecht ergangen und uE hier nicht maßgebend. Zu weiteren Einzelheiten > Sachbezugswerte Rz 31 ff.

Rz. 8

Stand: EL 138 – ET: 06/2024

Der Bewertung einer Wohnung nach § 8 Abs 2 Satz 1 EStG wird der "um übliche Preisnachlässe geminderte übliche Endpreis" zugrunde gelegt (> Sachbezüge Rz 38 ff). Allerdings wird die darauf beruhende Regelung der > R 8.1 Abs 2 Satz 3 LStR, wonach dieser Wert aus Vereinfachungsgründen mit 96 % des Endpreises anzusetzen ist, mit der der Abgebende die Dienstleistung fremden Letztverbrauchern im allgemeinen Geschäftsverkehr anbietet, bei der Vermietung von Wohnungen nicht angewendet. Hier ist weiter der ortsübliche Mietwert maßgebend (> R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR). Bei der Vermietung von Wohnungen sind nämlich Preisnachlässe auf den Angebotspreis nicht üblich und die tatsächlich vereinbarten Mieten finden in die Ermittlung des ortsüblichen Mietwerts Eingang. Der ortsübliche Mietwert ist im Allgemeinen – wegen Ausnahmen > Rz 7/1 – der Wert, der bei objektiver Betrachtung für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete, > R 8.1 Abs 6 Satz 5 LStR); hinzu kommen die nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 II, 835). Die Vergleichsmiete idS wird nach unterschiedlichen Kriterien ermittelt, je nachdem, ob die Wohnung einer Sozialbindung unterliegt (> Rz 28 ff) oder nicht (> Rz 17 ff).

Abgabeort iSv § 8 Abs 2 Satz 1 EStG ist uE der Ort, an dem sich die Wohnung befindet. Insoweit richtet sich die Bestimmung des Abgabeorts nach anderen Grundsätzen als bei Waren und anderen Dienstleistungen, bei denen nicht der Ort der körperlichen Übergabe, sondern der Ort des Angebots und der Order maßgebend sind (> Sachbezüge Rz 41 ff [44]).

Beispiel 1:

Der ArbG mit Sitz in Berlin vermietet seinem ArbN eine Wohnung in Oranienburg. Eine vergleichbare Wohnung kostet in Berlin 15 EUR/qm und in Oranienburg 11 EUR/qm.

Abgabeort ist Oranienburg, sodass der ortsübliche Mietwert von 11 EUR/qm anzusetzen ist.

Rz. 8/1

Stand: EL 138 – ET: 06/2024

Die mietweise Überlassung einer Wohnung ist eine Dienstleistung; deshalb kommt die Anwendung von § 8 Abs 3 EStG in Betracht (BFH 175, 567 = BStBl 1995 II, 338; > R 8.2 Abs 1 Nr 2 Satz 3 LStR). Wenn der ArbG – zB eine Wohnungsgesellschaft – den überwiegenden Teil seiner Wohnungen an betriebsfremde Dritte vermietet, wird deshalb der geldwerte Vorteil aus einer verbilligten Überlassung nicht nach der ortsüblichen Miete iSv § 8 Abs 2 EStG bemessen, sondern nach seinem Angebotspreis iSv § 8 Abs 3 EStG: Der ArbG muss seiner Berechnung die Miete zugrunde legen, zu der er eine vergleichbare Wohnung fremden Letztverbrauchern im allgemeinen Geschäftsverkehr anbietet (> Rabatte Rz 43 ff); dieser Endpreis ist um 4 % zu mindern (§ 8 Abs 3 EStG). Der verbleibende Vorteil bleibt in Höhe des Rabattfreibetrags steuerfrei (§ 8 Abs 3 Satz 2 EStG). Ist der Preis des ersten Angebots nicht bekannt, so ist uE auf die tatsächliche Fremdmiete abzustellen.

Beispiel 2:

Der ArbG hat von 10 Wohnungen mit je 80 qm Wohnfläche 6 Wohnungen an betriebsfremde Dritte und 4 Wohnungen an ArbN vermietet. Die Betriebsfremden bezahlen 6 EUR/qm und die ArbN 4,50 EUR/qm. Die ortsübliche Miete beträgt 5,50 EUR/qm.

Der maßgebende Angebotspreis beträgt 6 EUR; nach Abzug von 4 % ergibt sich ein Wert von 5,76 EUR. Der monatliche Vorteil beläuft sich auf 100,80 EUR (80 qm × 1,26 EUR). Der jährliche Vorteil (= 1 209,60 EUR) ist iHv 129,60 EUR steuerpflichtig. Der ArbG erhöht den dem LSt-Abzug zu unterwerfenden laufenden Arbeitslohn vorbehaltlich > Rz 54...