Hartz/Meeßen/Wolf, ABC-Führer Lohnsteuer, Hauswarte

Rz. 1

Stand: EL 119 – ET: 10/2019

Hauswarte (Hausmeister) sind Personen, die sich selbst haupt- oder nebenberuflich um ein Wohngebäude kümmern. Im Gegensatz zum > Hausverwalter sind sie idR > Arbeitnehmer. ArbG ist der Hauseigentümer, selbst wenn er sich – auch hinsichtlich des LSt-Abzugs – durch einen Verwalter vertreten lässt. Wird der Hauswart für eine WEG tätig, ist diese ArbG und zum LSt-Abzug verpflichtet; zu Einzelheiten > Wohnungseigentümergemeinschaft; zum zuständigen FA vgl OFD Berlin vom 01.02.1999, DB 1999, 1299. Eine einheitliche Vergütung an ein Hausmeister-Ehepaar ist ggf im Schätzungswege auf die Ehegatten aufzuteilen. Nehmen aber zB Hausbewohner gelegentlich Aufgaben eines Hauswarts nur in geringem Umfang wahr und ist auch die gezahlte Vergütung gering, spricht das gegen ein Dienstverhältnis. Die Stellung solcher Hauswarte und technischen Betreuer ähnelt der Stellung von Betriebskassierern und Vertrauensleuten mit geringem Entgelt und örtlich und zeitlich nicht gebundenen Arbeitsleistungen (BFH 70, 578 = BStBl 1960 III, 215; BFH 74, 327 = BStBl 1962 III, 125). Solche sonstigen Einkünfte bleiben steuerfrei, wenn sie weniger als 256 EUR im Kalenderjahr betragen (vgl § 22 Nr 3 EStG). Bei Ehegatten gilt die > Freigrenze für jeden, der solche Einkünfte hat. Verkaufen Schulhausmeister Getränke und Snacks, so haben sie insoweit gewerbliche Einkünfte. Werden Hausmeisterdienste (Haus- und Grundstücksservice) der Allgemeinheit angeboten und dazu ggf Hilfskräfte herangezogen, handelt es sich um einen Gewerbebetrieb. Hauswarte erhalten keine > Freibeträge für nebenberufliche Tätigkeiten Rz 14.

Rz. 2

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Wird vom ArbG unentgeltlich oder verbilligt eine Wohnung überlassen, so liegt darin ein geldwerter Vorteil, der dem Hauswart idR im Rahmen seines Dienstverhältnisses zufließt. Derartige Vorteile zählen als > Sachbezüge zu den Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit (BFH 113, 452 = BStBl 1975 II, 81). Als Nutzungswert einer > Dienstwohnung Rz 38 wird grundsätzlich der ortsübliche Mietwert angesetzt. Dies ist idR bei Anmietung durch den ArbG die von diesem selbst bezahlte Miete (BFH/NV 1986, 52). Ist für die Zeit nach Beendigung des Dienstverhältnisses eine höhere Miete vereinbart, die Überlassung als Hausmeisterwohnung also verbilligt, so ist grundsätzlich – unabhängig von tarifvertraglichen Regelungen oder dem subjektiven Wohnbedürfnis des Hauswarts – von der höheren Miete auszugehen. Besondere sich aus der Lage der Wohnung ergebende Wertminderungen werden ggf mit einem Abschlag berücksichtigt. BFH 113, 452, aaO hat die mietmindernde Berücksichtigung von Nachteilen nicht beanstandet, die sich aus der Art der Berufsausübung ergeben. Ebenso hat EFG 1990, 311 wegen der besonderen Situations- und Zweckgebundenheit der in einem öffentlichen Schulgebäude gelegenen Hausmeisterwohnung einen Abschlag als notwendig erachtet. EFG 1975, 422 hat aber – uE zu Recht – entschieden, dass ein objektiv feststehender Mietwert wegen der Beeinträchtigung des Wohnbereichs durch den häufigen Zugang anderer Hausbewohner oder die Aufbewahrung von Werkzeug, also durch die berufliche Tätigkeit des Hauswarts verursachte Unannehmlichkeiten, nicht bei der Bewertung der Wohnung berücksichtigt werden dürfen. Ebenso verweist BFH 175, 280 = BStBl 1994 II, 954 darauf, dass der Wert eines geldwerten Vorteils nicht mit dem Wert der Arbeitsleistung saldiert werden darf. Die in den privaten Wohnbereich hinein wirkenden Unannehmlichkeiten sind nämlich beruflich bedingt und nicht durch die Lage der zu bewertenden Wohnung; dieser Teil der "Mietverbilligung" entspricht deshalb sachlich einem steuerpflichtigen Erschwerniszuschlag (> Lohnzuschläge Rz 2). Das gilt uE auch für die Abgeltung anderer Erschwernisse, wie zB die ständige Erreichbarkeit. Der Nutzungswert der Dienstwohnung eines Schulhausmeisters darf nicht ohne weiteres um Beeinträchtigungen gemindert werden, die sich aus dem Schulbetrieb ergeben (vgl auch die Privilegierung von Kinderlärm durch Gesetz vom 20.07.2011, BGBl 2011 I, 1474). Das kann anders sein, wenn die Hausmeisterwohnung mehr als die umliegenden Wohnungen, aus denen der ortsübliche Wert abgeleitet wird, dem Schulhoflärm ausgesetzt ist.

Rz. 3

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Überlässt ein Wohnungsunternehmen, das eine Vielzahl von Wohnungen an Dritte vermietet, seinen Hauswarten Wohnungen verbilligt, ist der darin liegende Vorteil nur insoweit zu besteuern, als die Beträge des § 8 Abs 3 EStG (Preisabschlag von 4 % des Endpreises und der sog Rabattfreibetrag von 1 080 EUR jährlich) überschritten werden (BFH 175, 567 = BStBl 1995 II, 338; > Rabatte Rz 30 ff). Der Rabattfreibetrag kommt allerdings nur in Betracht, wenn sich die Hausmeisterwohnung durch ihre Merkmale nicht in einem solchen Maße von anderen Wohnungen unterscheidet, dass sie nur als Hausmeisterwohnung genutzt werden kann (BFH 209, 214 = BStBl 2005 II, 529).

Rz. 4

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Werbungskosten: Ein Hauswart, der in der Dienstwohnung wohnen m...