Niedersächsisches FG Urteil vom 19.01.2000 - 2 K 699/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anlage- und Umlaufvermögen beim gewerblichen Grundstückshandel

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei einem gewerblichen Grundstückshändler gehören wegen der zumindest bedingten Einzelveräußerungsabsicht regelmäßig alle - und zwar auch die noch nicht veräußerten - Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile zum Umlaufvermögen.
2. Während der Zeit der Vermietung können zum Betriebsvermögen eines Grundstückshändlers gehörende Grundstücke unter Umständen zum Anlagevermögen gehören und erst im Zeitpunkt ihrer Veräußerung Umlaufvermögen werden.
3. Ob und wann das zu bejahen ist, muss nach den Umständen des Einzelfalles entschieden werden.

Normenkette

EStG §§ 15, 6 Abs. 1 Nr. 1

Tatbestand

Streitig ist, ob langfristig vermietetes Immobilienvermögen der Klägerin (Klin), die einen gewerblichen Grundstückshandel unterhält und insoweit Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, zum abschreibbaren Anlagevermögen gehört.

Die Klin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit drei Gesellschaftern, die selbst jeweils der Baubranche angehören.

Die Klin hatte im Jahr 1987 das bebaute Grundstück K 17 in H erworben, das aufstehende Gebäude abgerissen und von April 1989 bis Mitte 1990 wieder ein Wohn- und Geschäftshaus mit vier Läden im Erdgeschoß, vier Büroetagen im 1. bis 4. Obergeschoß sowie zwei Wohnungen im 5. und 6. Obergeschoß errichtet und in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt. Grundstück und Gebäude wurden in vollem Umfang als Anlagevermögen bilanziert.

In einem Schreiben vom 10.04.1989 an den Beklagten (das beklagte Finanzamt - FA -) teilte sie diesem mit, sie werde, soweit sie das Gebäude nicht veräussern werde, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen; insoweit optierte sie ausdrücklich gemäss § 9 Umsatzsteuergesetz für diese Erlöse zur Umsatzsteuer. Nach dem Inhalt einer nachfolgend in der Feststellungsakte ohne Datum abgelegten Telefonnotiz sollten die 1. bis 4. Etage vermietet oder veräussert werden, wobei die 1. Und 2. Etage schon veräussert seien, und sollten die Wohnungen vermietet werden,. Nach dem Inhalt eines weiteren Telefonvermerks vom 24.08.1989 sollte nicht beabsichtigt sein, "die noch aufzuteilenden Wohnungseigentumsenheiten" zu behalten und zu vermieten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens vom 10.04.1989 und der Telefonvermerke Bezug genommen (Bl. 1, 4 Fach vor 1989, Bl. 4 Fach 1989 der Feststellungsakte).

Die Klin hatte zunächst das gesamte Teil- und Wohnungseigentum zum Erwerb angeboten. Im Jahr 1991 führte das FA bei der Klin eine erste Aussenprüfung betreffend die Jahre 1988 und 1989 durch. Nach Tz. 10 des Aussenprüfungsberichts vom 08.05.1991 soll der weitere Verkauf vorerst an zu hohen Preisen gescheitert sein und habe die Klin das noch vorhandene Teileigentum deshalb zunächst vermieten wollen.

Im Hinblick auf die schon stattgefundene Veräusserung des Teileigentums am 1. und 2. Obergeschoss und die weiteren Veräusserungsbemühungen der Klin wurden die erklärten Einkünfte (Verluste) der Prüfungsjahre 1988 und 1989 als gewerbliche Einkünfte (gewerblicher Grunstückshandel) behandelt (Einzelheiten siehe Aussenprüfungsbericht vom 08.05.1991, Bl. 8 ff Fach 1990 Bilanzakte).

Mit Vertrag vom 05.11./12.12.1991 vermietete die Klin die beiden Büroetagen im 3. und 4.Obergeschoß für 10 Jahre fest an eine Versicherungsgruppe; der Vertrag verlängerte sich um weitere fünf Jahre, danach um jeweils ein weiteres Jahr, wenn er nicht zuvor fristgemäss gekündigt wurde (Einzelheiten siehe Mietvertrag v. 05.11.1991/12.12.1991, Bl. 35 bis 46 Gerichtsakte). Die Büroetagen waren der Mieterin zugleich zum Kauf angeboten worden (Einzelheiten siehe Schreiben der Klin vom 05.11.1991, Bl. 33 Gerichtsakte).

Im Jahr 1994 wurden die Wohnung im Dachgeschoß und die Läden im Erdgeschoß veräussert. Die beiden Büroetagen und die - ebenfalls vermietete - Wohnung im 5. Obergeschoß stehen noch immer im Eigentum der Klin.

Die Klin behandelte das Teil- und Wohneigentum auch nach Abschluß der ersten Aussenprüfung insgesamt weiter als Anlagevermögen.

Nach einer bei der Klin von April bis Oktober (mit Unterbrechungen) durchgeführten zweiten Aussenprüfung kamen der Prüfer und ihm folgend das FA zu der Auffassung, das gesamte Gebäude sei Umlauf- und nicht Anlagevermögen mit der Folge, daß die bisher vorgenommenen Absetzungen für Abnutzung (AfA) rückgängig zu machen seien. Das gelte auch für die beiden langfristig vermieteten Büroetagen; denn die ursprüngliche Veräusserungsabsicht sei nicht etwa deshalb aufgegeben, weil diese nunmehr langfristig vermietet seien.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Aussenprüfungsberichts vom 05.05.1997 verwiesen (Berichtsakte).

Der Einspruch der Klin gegen die entsprechend geänderten Gewinnfeststellungsbescheide 1990 bis 1994 blieb schon deshalb ohne Erfolg, weil sie diesen nicht näher begründet hatte.

Mit der Klage macht die Klin geltend, durch die langfristige Vermietung der beiden Büroetagen an die Versicherungsgruppe sei deutlich zum Ausdruck gekommen, daß sie diese nicht me...