Thüringer FG Urteil vom 25.11.2009 - I 822/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Einkünfteerzielungsabsicht beim Kauf von zwei unbebauten Grundstücken und Errichtung. Vermietung und Verkauf von zwei Objekten innerhalb eines Zeitraums von 13 Monaten

Leitsatz (redaktionell)

1. Hat der Steuerpflichtige zwei unbebaute Grundstücke erworben, mit Mietshäusern bebaut, auf unbestimmte Dauer vermietet und 13 Monate nach dem Erwerb der Grundstücke bzw. drei Monate nach der Bezugsfertigkeit der Mietshäuser an eine vermögensverwaltende Familien-Personengesellschaft veräußert, an der er selbst maßgeblich als Gesellschafter beteiligt ist, so ist im Hinblick auf den erzielten Werbungskostenüberschuss trotz der Vermietung auf unbestimmte Dauer, der langfristigen Finanzierung der Immobilien sowie der Weitervermietung der Objekte durch die Familiengesellschaft davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige keine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht und damit keine Einkünfteerzielungsabsicht hatte, wenn er u. a. nachweislich schon vor der Fertigstellung der Gebäude mit seinem Steuerberater über einen Verkauf der Immobilien an eine von ihm zu gründende Familiengesellschaft gesprochen hat und keine äußeren Umstände und Bedingungen ersichtlich sind, die den Steuerpflichtigen dazu gezwungen hätten, die Objekte kurzfristig zu veräußern.

2. Der Senat geht vielmehr davon aus, dass nur derjenige, der sich bereits zu Investitionsbeginn die Möglichkeit des Verkaufs eines Objekts bei günstiger Gelegenheit offenhält, dieses ohne äußeren Anlass so schnell wieder wie der Kläger im Urteilsfall veräußert.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, § 9 Abs. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 09.03.2011; Aktenzeichen IX R 50/10)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Umstritten ist, ob der Kläger zwei Objekte mit Einkünfteerzielungsabsicht errichtet bzw. erworben hat, indem er für diese zwar Mietverträge abgeschlossen hatte, sie jedoch kurz nach ihrer Fertigstellung an eine GmbH & Co.KG veräußerte, an der er selbst als Gesellschafter beteiligt ist.

Der Kläger war in den Streitjahren als selbstständiger Notar in A-Stadt und in B-Stadt tätig und erzielte daraus Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Neben anderen hier nicht streitigen Einkünften und Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, sowie aus Beteiligungen, ist im vorliegenden Klageverfahren die Anerkennung der Verluste aus der Vermietung und Verpachtung der Objekte Bergweg 3 und Bergweg 13 in C-Stadt in Höhe von 240.001 DM in 1992 und 97.562 DM in 1993 streitig geblieben.

Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Mit notariellen Verträgen vom 10. November 1992 und vom 24. November 1992 erwarb der Kläger die unbebauten Grundstücke Bergweg 3 und Bergweg 13 in C-Stadt. In den Verträgen verpflichtete sich der Verkäufer der Grundstücke gegenüber dem Kläger, auf diesen jeweils schlüsselfertige Reihenhausdoppelhälften zu errichten. Obwohl als Zeitpunkt der Fertigstellung der 15. April 1993 vereinbart worden war, verzögerte sich die tatsächliche Fertigstellung bis September 1993. Die Gebäude waren ab dem 1. September 1993 bzw. ab dem 15. Oktober 1993 vermietet und der Kläger erzielte entsprechende Einnahmen.

Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 1993 verkaufte der Kläger die Grundstücke an die ABC-Grundstücksgesellschaft mbH & Co Betriebs-KG. Diese hatte der Kläger mit Vertrag vom 7. Dezember 1993 gegründet. An ihr waren als Kommanditisten der Kläger mit einer Einlage von 416.000 DM, Herr XY mit einer Einlage von 213.000 DM, die beiden Söhne des Klägers mit einer Einlage von je 5.000 DM sowie Frau S mit einer Einlage von 10.000 DM beteiligt. Komplementärin war eine vom Kläger im August 1993 gegründete GmbH. Als Kaufpreis wurde exakt der Betrag vereinbart, den der Kläger zuvor selbst für die Objekte gezahlt hatte.

In den für die Streitjahre unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassenen Einkommensteuerbescheiden folgte das damals zuständige Wohnsitzfinanzamt A-Stadt den Erklärungen des Klägers und erkannte die Verluste erklärungsgemäß an.

Im Jahr 1998 führte das Finanzamt A-Stadt beim Kläger eine Betriebsprüfung durch. Prüfungsgegenstand waren unter anderem auch die hier streitigen Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Obwohl die Betriebsprüfung zunächst zu dem Ergebnis kam, die Verluste seien erklärungsgemäß anzuerkennen, und der zuständige Prüfer dies dem damaligen steuerlichen Berater des Klägers bereits telefonisch mitgeteilt hatte und die entsprechenden Steuerbescheide, datiert auf den 4. Dezember 1998, abschließend gezeichnet und freigegeben waren, teilte derselbe Prüfer dem Steuerberater am 3. Dezember 1998 telefonisch mit, dass die Einkommensteuerbescheide, deren Versendung nicht mehr aufgehalten werden könnten, als nicht wirksam bekanntgegeben gelten sollen. Hintergrund war ein Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 7. Mai 1998 Az.: V 972/97, in dem die Einkünfteerzielungsabsicht in einem v...