ABC der Werbungskosten / Ferienwohnung

Literatur: Schuler, DB 1993, 1318; Urbahns, DStZ 1999, 329; Thürmer, DB 2002, 444; Risthaus, FR 2002, 909; Thürmer, DStR 2003, 584; Diemel-Metz, DStR 2004, 495; Neufang, StB 2017, 248; Hutmacher, ZNotP 2014, 130

Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (also ohne wesentliche Eigennutzung sind), ist ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, auch wenn längere Zeit Überschüsse an Werbungskosten entstehen. Die Werbungskosten sind daher in voller Höhe abziehbar.^[1] Allerdings ist die Einkunftserzielungsabsicht auch in diesen Fällen im Einzelfall zu prüfen, wenn die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 % unterschreitet, ohne dass Vermietungshindernisse erkennbar sind.^[2] Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeigt sich in nachprüfbarer Weise, dass die Stpfl. die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt haben.^[3]

Der Stpfl. trägt für die Tatsache der vollständigen Fremdvermietung die objektive Beweislast. Die Finanzverwaltung^[4] hat Indizien aufgelistet, bei deren Vorliegen von einer vollständigen Fremdvermietung ausgegangen werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Stpfl. die Entscheidung über die Vermietung einem Dritten übertragen und die Eigennutzung für das ganze Jahr ausgeschlossen hat, wenn sich Ferienwohnung in unmittelbarer Nähe zur eigengenutzten Wohnung befindet, der Stpfl. am selben Ort über mehr als eine Ferienwohnung verfügt und zur Eigennutzung immer dieselbe Wohnung heranzieht oder wenn die Fremdvermietung der Ferienwohnung im Durchschnitt der am Ferienort üblichen Saison entspricht. Keine Selbstnutzung liegt vor bei kurzfristigen Aufenthalten zur Reinigung, Reparatur oder Schlüsselübergabe. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet: Es fehlt die Basis (auf Dauer ausgerichtete Vermietungstätigkeit), aufgrund derer die Typisierung erfolgt. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden.^[5] Die Feststellungslast für die ortsüblichen Vermietungszeiten obliegt dem Stpfl. damit in gleicher Weise wie für die Voraussetzungen der Typisierung.

Wird eine Ferienwohnung teilweise selbst genutzt und teilweise fremd vermietet, ist nach der Rspr. des BFH anhand aller relevanten Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob der Stpfl. hinsichtlich der Fremdvermietung mit Einkunftserzielungsabsicht handelt.^[6] Das ist der Fall, wenn eine Prognose über die zu erwartende Vermietungszeit einen Totalüberschuss erwarten lässt. Prognosezeitraum ist ein Zeitraum von 30 Jahren, wenn sich nicht aus den Umständen ein kürzerer Zeitraum ergibt.^[7]

Bei Ferienwohnungen, die sowohl selbst genutzt als auch fremd vermietet werden, sind Aufwendungen nur insoweit Werbungskosten, als sie auf die Zeit der Fremdnutzung entfallen. Aufwendungen, die der Zeit der Eigennutzung zuzuordnen sind, können daher nicht abgezogen werden. Werbungskosten sind aufzuteilen im Verhältnis der Zeit der tatsächlichen Vermietung einerseits und der Zeit des Leerstehens und der tatsächlichen Eigennutzung andererseits.

Dabei sind Aufwendungen, die unmittelbar mit der Fremdvermietung zusammenhängen (Reinigungskosten nach Fremdvermietung, Inserate und andere Werbung), in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar.

Bei leer stehenden Ferienwohnungen sind die Kosten, die nicht unmittelbar der Fremdvermietung zugeordnet werden können (z. B. Abschreibungen, Finanzierungskosten), aufzuteilen, und zwar im Verhältnis der Zeiträume der Fremdvermietung zu denen der tatsächlichen Eigennutzung.^[8] Damit hat der BFH die gegenteilige Rspr.^[9], wonach die Zeit des Leerstehens der Eigennutzung, nicht der Fremdnutzung zuzurechnen sei, aufgegeben. Grund für die Änderung der Rspr. war, dass die wochenweise Vermietung von Ferienwohnungen regelmäßig höhere Einnahmen erbringt als die jahresweise und dadurch notwendig entstehende Leerstandszeiten durch die Vermietung veranlasst sein können. Aufwendungen sind daher im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietungszeit aufzuteilen.^[10]

Im Zweifel sind die Aufwendungen hälftig auf die Zeit der Eigen- und der Fremdnutzung aufzuteilen.

Hat der Stpfl. die Zeit der Selbstnutzung vertraglich beschränkt (z. B. durch Vertrag mit dem Verwalter), ist bei der Aufteilung nur die vorbehaltene Zeit zugrunde zu legen; andere Leerstandszeiten gelten dann vollen Umfangs als Fremdnutzung.^[11]

Selbstnutzung in diesem Sinn liegt vor, wenn sich der Stpfl. zu Erholungs- oder ander...