ABC der Werbungskosten

Abbruchkosten

Literatur: Stöckel, NWB 2018, 2110.

Abbruchkosten für ein Gebäude, das zur Einkunftserzielung genutzt worden ist, sind ebenso wie Abschreibungen Werbungskosten. Durch den Abbruch wird dargetan, dass das Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist; Restwert und Abbruchkosten führen daher als letzter Akt der Einkunftserzielung zu Werbungskosten. Da es sich um den letzten Akt der Einkunftserzielung handelt, ist diese Behandlung unabhängig davon, ob das Grundstück neu bebaut wird oder nicht, und ob das neu erstellte Gebäude der Einkunftserzielung dient oder privat genutzt wird.^[1] In diesem Fall sind auch Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung, mit dem der Restwert des Gebäudes abgeschrieben wird, Werbungskosten (Rz. 243).^[2]

Wird der Abbruch aber vorgenommen, um das Grundstück veräußern zu können, können die Abbruchkosten mit der (nicht steuerbaren) Veräußerung des Grundstücks zusammenhängen; dann sind sie keine Werbungskosten (vgl. "Veräußerung").

Wird ein bebautes Grundstück in Abbruchabsicht erworben, oder rechnet der Stpfl. bei Erwerb damit, dass wegen des schlechten Zustands der Bausubstanz ein Abbruch erforderlich werden könnte, sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes, keine Werbungskosten (§ 6 EStG Rz. 286). Gleiches gilt, wenn das Gebäude in der Absicht erworben wird, es teilweise abzubrechen; dann sind die Kosten des Teilabbruchs und der entsprechende Buchwert Herstellungskosten des neu gestalteten (umgebauten) Gebäudes. Wird mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb begonnen, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen.^[3] Hatte der Stpfl. dagegen bei Erwerb des Gebäudes keine (teilweise) Abbruchabsicht, sondern beabsichtigte er einen Umbau unter Beibehaltung der vorhandenen tragenden Bausubstanz, und erweist sich die Bausubstanz bei Durchführung der Umbauarbeiten als so schlecht, dass ein Totalabbruch erfolgen muss, sind die Abbruchkosten und der Restwert des abgebrochenen Gebäudes Werbungskosten.^[4] Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Maßnahme notwendig oder ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Allein maßgeblich ist, ob eine Maßnahme ihren Veranlassungszusammenhang in der Einkünfteerzielung hat.^[5]

Kosten für den Abbruch eines Gebäudes können Werbungskosten bei den sonstigen Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG sein.^[6]

[1] BFH v. 31.3.1998, IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212; FG Baden-Württemberg v. 18.4.1996, 14 K 601/91, EFG 1996, 804; FG Rheinland-Pfalz v. 19.8.1999, 4 K 2234/97, EFG 1999, 1275.

[2] BFH v. 17.9.2008, IX R 64/07, BFH/NV 2009, 442; a. A. FG München v. 24.4.2008, 15 K 2140/05, EFG 2008, 1369; FG München v. 26.2.2018, 7 K 1568/17, rkr., Haufe-Index 11788422.

[3] BFH v. 13.11.1979, VIII R 93/73, BStBl II 1980, 69.

[4] BFH v. 15.10.1996, IX R 2/93, BStBl II 1997, 325.

[5] BFH v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl II 1978, 620; FG Nürnberg v. 26.7.2017, 5 K 793/15, Haufe-Index 11526505.

[6] FG Düsseldorf v. 2.2.2021, 10 K 3253/17 E, rkr., EFG 2021, 743.

Abfindung

Abfindungen und Abstandszahlungen an einen Mieter sind sofort abzugsfähige Werbungskosten, da durch solche Zahlungen zwar der Vorteil der anderweitigen Nutzungen, nicht aber ein Vermögensgegenstand erworben wird.^[1] Durch diese Zahlungen wird nicht die Eigenschaft des Vermögensgegenstands zur Einkunftserzielung neu geschaffen, sondern lediglich die Nutzungsmöglichkeit der Einkunftsquelle verbessert. Das gilt auch, wenn die Abfindung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks gezahlt wird.^[2] Gleiches gilt für Zahlungen an den Erbbauberechtigten zur Ablösung des Erbbaurechts, soweit diese dem Abschluss eines lukrativeren Erbauvertrags dienen.^[3] Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.^[4] In diesem Fall findet der Vermieter seinen Mieter nicht ab, um "Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten" (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG), sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden.

Eine Abfindung, die der Stpfl. für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, gehört zu den Werbungskosten.^[5]

[1] BFH v. 17.1.1978, VIII R 97/75, BStBl II 1979, 337; BFH v. 24.10.1979, VIII R 92/77, BStBl II 1980, 187.

[2] FG Hamburg v. 7.4.1999, V 108/96, EFG 1999, 767.

[3] BFH v. 26.1.2011, IX R 24/10, BFH/NV 2011, 1480.

[4] BFH v. 7.7.2005, IX R 38/03, BFH/NV 2005, 1937, BStBl II 2005, 760.

[5] BFH v. 20.9.2022, IX R 29/21, BFH/NV 2023, 299.

Abendgymnasium

Aufwendungen des Stpfl. für die Teilnahme am Unterricht oder Abendkursen sind keine Werbungskosten. Denn Aufwendungen für den Besuch allgemeinbildender Schulen sind stets Ausbildungskosten. Sie gehören auch dann nicht zu den als Werbungskosten berücksichtigungsfähigen Fortbildungskosten, wenn sie von einem Arbeitnehmer gemacht werde...