Abgrenzung von Vermietungseinkünften und Kapitaleinkünften

Leitsatz

Während wesentliches Merkmal eines Mietvertrags die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache auf Zeit ist, gehören zu den Vertragspflichten eines Kaufvertrags die Pflicht des Verkäufers, die Sache zu übergeben und dem Käufer das Eigentum hieran zu verschaffen.

Sachverhalt

Die Klägerin veräußerte im Jahr 2001 ein Wohnhaus. Der Besitz, Nutzen und Lasten gingen sofort auf den Erwerber über, wohingegen die Kaufpreisfälligkeit an den Eintritt verschiedener Bedingungen geknüpft war. Für die Zeit ab Besitzübergang bis zur Kaufpreisfälligkeit wurde die Zahlung eines monatlichen Nutzungszinses vereinbart.

Für das Jahr 2001 machte die Klägerin auch für den Zeitraum nach der Veräußerung negative Vermietungseinkünfte geltend. Das Finanzamt ließ den erklärten Verlust unberücksichtigt und setzte die Nutzungszinsen als Einnahmen aus Kapitalvermögen an. Es ist der Meinung, der Erwerber habe den Nutzungszins nicht gezahlt, um den Gebrauch des Grundbesitzes zu erlangen, denn diesen habe er bereits aufgrund des Kaufvertrags beanspruchen können.

Entscheidung

Das FG hat sich der Auffassung des Finanzamts angeschlossen. Die Vertragsparteien hätten ausdrücklich einen "Grundstückskaufvertrag mit Auflassung" und nicht etwa einen "Kauf- und Mietvertrag" geschlossen. Es hätte, wenn tatsächlich der Abschluss eines Mietvertrags beabsichtigt worden wäre, nahegelegen, dies auch so im Vertrag zu bezeichnen. Dies gelte insbesondere deshalb, weil ein Notar an der Vertragsgestaltung mitgewirkt habe.

Die Klägerin sei folglich aus dem abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag zur Übergabe des Objekts im Sinne der Verschaffung der tatsächlichen Verfügungsgewalt an den Erwerber verpflichtet gewesen. Hätte bereits ein (mündlicher) Mietvertrag bestanden, hätte dieser bereits den Besitz am Objekt gehabt, ohne dass dies im Kaufvertrag hätte gesondert geregelt werden müssen. Daraus folgt, dass der Erwerber den vereinbarten Nutzungszins nicht gezahlt hat, um den Besitz am Grundstück zu erlangen, sondern dafür, dass der Kaufpreis erst später fällig wurde.

Hinweis

Wollte man der Auffassung der Klägerin insoweit folgen, dass ein Mietverhältnis bestanden hätte, wären die Verluste nicht ohne Weiteres anzuerkennen gewesen. Denn nur bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Bei einer nur befristeten Vermietung ist hingegen für die voraussichtliche Dauer der Nutzungsüberlassung eine Überschussprognose zu erstellen. Die Verluste hätten demnach nur dann anerkannt werden können, wenn die Überschussprognose zu einem Gesamtüberschuss geführt hätte.

Link zur Entscheidung

Thüringer FG, Urteil vom 29.04.2009, III 1342/04