Abzug der Zinsen nach Verkauf des Mietobjekts

Kommentar

Zinsen für ein Darlehen, mit dem ursprünglich Erhaltungsaufwendungen finanziert worden sind, dürfen nach der Veräußerung des Mietobjekts nur dann weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hatte. Dies erklärt das BMF in einem neuen Schreiben.

Bis zum Jahr 2006 ging die Finanzverwaltung davon aus, dass Schuldzinsen zur Finanzierung von sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) nach dem Verkauf eines Mietobjekts nur insoweit als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, als der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht^[1].

Lockerung im Jahr 2006

Nachdem der BFH diese einschränkende Voraussetzung mit Urteil vom 12.10.2005^[2] verworfen hatte, schloss sich die Finanzverwaltung der Rechtsprechung an und erklärte, dass es für den nachträglichen Schuldzinsenabzug (in allen offenen Fällen) nun doch unerheblich sei, ob und inwieweit der Veräußerungserlös zur Tilgung des Darlehens ausreicht^[3].

Einschränkende Voraussetzung lebt wieder auf

Mit Schreiben vom 15.1.2014 folgte nun die "Rolle rückwärts": Das BMF weist darauf hin, dass die BFH-Urteile vom 20.6.2012^[4] und vom 28.3.2007^[5] und die steuerliche Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei Gewinn- und Überschusseinkunftsarten eine Neuausrichtung der Verwaltungsmeinung erforderlich machen. Demnach knüpft das BMF den nachträglichen Werbungskostenabzug für entsprechende Schuldzinsen nun doch wieder an die Voraussetzung, dass der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hat.

Die Begründung

Das BMF erklärt dies damit, dass der Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Darlehensaufnahme und der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" zwar wegen der tatsächlichen Darlehensverwendung (Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten) grundsätzlich auch nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit bestehen bleibt – allerdings der ursprünglich gesetzte Veranlassungszusammenhang durch eine private Motivation überlagert werden kann, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung verwendet wird.

Hinweis: Die neue Verwaltungsauffassung gilt nur für Mietobjekte, die nach dem 31.12.2013 veräußert werden; maßgeblich ist das Datum des rechtwirksam abgeschlossenen obligatorischen Veräußerungsgeschäfts (Kaufvertrag). Erfolgte der Verkauf vor dem 1.1.2014, können die Schuldzinsen auch dann noch weiter abgezogen werden, wenn das Darlehen durch den Veräußerungserlös hätte getilgt werden können. In diesen Fällen gilt die alte Verwaltungsmeinung aus dem Schreiben vom 3.5.2006 (a. a. O.) fort.

Link zur Verwaltungsanweisung

BMF, Schreiben v. 15.1.2014, IV C 1 - S 2211/11/10001 :001

[1] BMF, Schreiben v. 18.7.2001, BStBl 2001 I S. 513.

[2] BFH, Urteil v. 12.10.2005, IX R 28/04.

[3] BMF, Schreiben v. 3.5.2006, BStBl 2006 I S. 363.

[4] BFH, Urteil v. 20.6.2012, BStBl 2013 II S. 275.

[5] BFH, Urteil v. 28.3.2007, BStBl 2007 II S. 642.