Allgemeines zur Abschreibung von Gebäuden / 5 Abschreibungsbeginn und -ende

Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung^[1] oder im Herstellungsfall mit der Fertigstellung des Gebäudes.^[2] Es kommt nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Zeitpunkt der Vornahme der AfA bereits gezahlt hat. Anschaffungskosten trägt auch, wer den Kaufpreis noch nicht beglichen hat, sondern ganz oder teilweise schuldet.^[3] Das gilt ebenfalls, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Kredit finanziert wurden.^[4] Es ist nicht möglich, auf die AfA zu verzichten, um z. B. ihre steuermindernde Wirkung in einen späteren Veranlagungszeitraum zu verlagern.

Anschaffung ist der entgeltliche Erwerb zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentums. Für den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an einem Grundstück ist der Zeitpunkt maßgeblich, von dem ab der Erwerber nach dem Willen der Vertragspartner wirtschaftlich über das Grundstück verfügen kann. Das ist i. d. R. der Fall, sobald in Erwartung des Eigentumserwerbs Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind.^[5] Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an Grundstücken setzt keine Auflassung voraus.^[6] Ab diesem im Kaufvertrag genannten Termin ist das Objekt dem Erwerber als wirtschaftlichem Eigentümer des Grundstücks zuzurechnen. Entsprechend beginnt der Abschreibungszeitraum.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes, des selbstständigen Gebäudeteils oder der Eigentumswohnung vermindert sich für dieses Jahr der Absetzungsbetrag um jeweils ¹/12 für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung oder Herstellung vorangeht.^[7]

Praxis-Beispiel

AfA-Beginn mit Übergang Nutzen und Lasten

A und B schließen am 15.9.2024 einen Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück ab. Darin wird vereinbart, dass zum 1.12.2024 Nutzen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs auf B übergehen. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt am 2.1.2025. Im März 2025 wird B als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

B hat mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr am 1.12.2024 das Grundstück angeschafft. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Abschreibung der Gebäudeanschaffungskosten. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und der Erwerb des zivilrechtlichen Eigentums (März 2025) sind für die Abschreibung ohne Bedeutung.

Wird das Gebäude vom Steuerpflichtigen gebaut (= Herstellung), beginnt die Abschreibung mit der Fertigstellung des Gebäudes. Ein Gebäude ist fertiggestellt, wenn es nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten für den vorgesehenen Zweck nutzbar ist und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben. Entscheidend ist die Bezugsfertigkeit.^[8] Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z. B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) fertiggestellt sind und zumindest ein Teil nutzbar ist.^[9] Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist unerheblich. Der Bezug der Wohnung muss zumutbar und das Gebäude muss in seinen wesentlichen Bereichen nutzbar sein.

Beispiele Fertigstellungszeitpunkt		Gebäude ist
		fertig­gestellt	nicht fertig­gestellt
1.	Türen, Estrichböden, Innenputz fehlen[10]		X
2.	Außenputz fehlt	X
3.	Die Heizung bzw. die sanitären Einrichtungen fehlen		X
4.	In der Küche sind lediglich die Anschlüsse vorhanden	X

Wird ein Grundstück mit einem noch nicht fertiggestellten Gebäude erworben, beginnt die Abschreibung erst mit der endgültigen Fertigstellung.

Gebäudeteile, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Funktion selbstständige Wirtschaftsgüter sind, sind fertiggestellt, sobald diese Teile bestimmungsgemäß nutzbar sind.^[11] Ein neu errichtetes Bürogebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist bezugsfertig i. S. v § 146 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es potenziellen Mietern möglich ist, Büroräume zu nutzen. Eine Benutzbarkeit liegt vor, wenn die Büroeinheit durch Wände bzw. eingebaute Türen gegenüber dem noch nicht vermieteten Bereich abgegrenzt ist, die Innenwände eingebaut und Heizung, Sanitäreinrichtungen sowie alle notwendigen Grundleitungen für Wasser, Strom, Be- und Entlüftung, Kommunikationsanlagen usw. installiert sind.^[12] Auch ein Büro- und Geschäftsgebäude, bei dem der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten (Errichtung von Bürotrennwänden und Türen, Verlegung von Bodenbelägen und Durchführung von Malerarbeiten) wegen der Anpassung an die Wünsche der zukünftigen Mieter zurückgestellt wird, soll nach der Verkehrsanschauung als bezugsfertig gelten.^[13]

Wird bei der Errichtung eines zur unterschiedlichen Nutzung bestimmten Gebäudes zunächst ein zum Betriebsvermögen gehörender Gebäudeteil und danach ein zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil fertiggestellt, hat der Steuerpflichtige ein Wahlrecht, ob er vorerst in die AfA-Bemessungsgrundlage des fertiggestellten Gebäudeteils die Herstellungskosten des noch nicht fertiggestellten Gebä...