Anerkennung von Mietverträgen zwischen Angehörigen

Überblick

Die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen erfordert, dass der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen, das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und tatsächlich auch so durchgeführt wird (Fremdvergleich). Ob ein Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, ist nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten zu beurteilen.

Kommentar

Mietverträge erfordern zivilrechtlich zwar keine Schriftform, jedoch stellt ein mündlicher Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen eine Unüblichkeit dar, die für die Nichtanerkennung des Mietvethältnisses sprechen kann. Da das Finanzamt bei einem mündlichen Mietvertrag regelmäßig nur schwer nachprüfen kann, was die Vertragspartner tatsächlich vereinbart haben, obliegt dem Steuerpflichtigen die objektive Beweislast für den Inhalt des Vertrags.

Ist ein Beteiligter des Mietverhältnisses minderjährig, ist für die steuerliche Anerkennung die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Wird dieser erst nachträglich bestellt, entfaltet der Mietvertrag steuerlich erst ab dem Zeitpunkt Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt. Ansonsten ist er unwirksam und nicht anzuerkennen.

In einem Mietvertrag müssen stets die Mietsache und der Mietzins angegeben sein. Fehlt es daran, ist das Mietverhältnis nicht ernstlich vereinbart. Fehlende Nebenkostenabreden führen zwar nicht zur steuerlichen Nichtanerkennung, können aber als negative Beweisanzeichen zu werten sein.

Die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrags ist nach der Rechtsprechung inbesondere ausgeschlossen, wenn

• die Miete überhaupt nicht gezahlt wird oder die monatlich vereinbarten Mietzahlungen jährlich bzw. in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen,
• im Haus der Eltern nur einzelne Räume, die keine abgeschlossene Wohnung darstellen, an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder vermietet werden oder
• eine wechselseitige Vermietung erfolgt.
• Andererseits kann die Anerkennung nicht allein deshalb versagt werden, weil
• die Mietzahlung bar und ohne Quittung erfolgt,
• die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes verrechnen oder
• die Mietzahlungen bei Vermietung durch den Unterhaltsverpflichteten aus dessen Unterhaltszahlungen geleistet werden.

Steht bei einer Gesamtwürdigung die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung eines Mietvertrags mit hinreichender Wahrscheinlichkeit fest, ist der Vertrag steuerlich anzuerkennen. Geringfügige Abweichungen vom Üblichen sind unschädlich. Dies gilt insbesonere für durch die geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten bedingte Abweichungen. Je mehr Unüblichkeiten allerdings zusammentreffen, desto eher ist die steuerliche Anerkennung versagen.

Link zur Verwaltungsanweisung

OFD Frankfurt, Verfügung v. 29.9.2006, S 2253 A – 46 – St 214.