Anlage SO (Sonstige Einkünfte) 2021 – Tipps und Gestaltung / 4 Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsgeschäft)

4.1 Kauf und Verkauf von Grundstücken

Rz. 974

[Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 32]

Die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb unterliegt als Spekulationsgeschäft der Besteuerung. Ohne Belang sind die Gründe für den Verkauf, sodass eine Steuerpflicht auch z. B. dann eintritt, wenn die Versteigerung droht (BFH, Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, BFH/NV 2013 S. 1027). Für die Fristenberechnung in § 23 EStG kommt es darauf an, wann der Kaufvertrag schuldrechtlich abgeschlossen wurde (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 18/13, BFH/NV 2014 S. 1612). Steht die Grundstücksveräußerung unter einem Genehmigungsvorbehalt (aufschiebende Bedingung), ist dieser für die Fristberechnung unerheblich (BFH, Urteil v. 10.2.2015, IX R 23/13, BFH/NV 2015 S. 728). Wird ein bebautes Grundstück veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung, wenn das Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist erworben wurde. Die Fertigstellung des Gebäudes ist unmaßgeblich. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Das gilt auch, wenn sie in einem teilfertigen Zustand verkauft werden.

Die Nutzung einer Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird nicht als Rückabwicklung gewertet (FG Münster, Urteil v. 30.10.2012, 1 K 2240/09 E).

Bei einer Ratenzahlung über mehrere Jahre wird der Veräußerungspreis in mehreren Vz. erfasst (BFH, Urteil v. 11.11.2009, IX R 57/08, BFH/NV 2010 S. 717). Das gilt auch in Verlustfällen (BFH, Urteil v. 6.12.2016, IX R 18/16, BFH/NV 2017 S. 668).

Rz. 975

Bei dem Verkauf eines geschenkten oder geerbten Grundstücks kommt es für die Berechnung der Frist auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer an. Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit AK. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Eine unentgeltliche Übertragung eines Hauses auf die Kinder mit anschließendem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, den der ursprüngliche Besitzer angebahnt hat, stellt keinen Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten dar und ist somit bei den Kindern zu erfassen (BFH, Urteil v. 23.4.2021, IX R 8/20).

Rz. 976

Die Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. von § 23 EStG und ist somit nicht steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 23.7.2019, IX R 28/18, BFH/NV 2019 S. 1285). Anders wird das bei einer Zwangsversteigerung gesehen (FG Düsseldorf, Urteil v. 28.4.2021, 2 K 2220/20 E)

Rz. 977

Die Veräußerung eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts ist kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG (BFH, Urteil v. 8.11.2017, IX R 25/15, BFH/NV 2018 S. 560). Wird ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück angeschafft und später lastenfrei weiterveräußert, ist der Veräußerungsgewinn nur anteilig steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 31/12, BFH/NV 2013 S. 1701).

Rz. 978

Auch die Entnahme eines betrieblichen Grundstücks (auch im Rahmen einer Betriebsaufgabe) wird als Erwerb angesehen. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Zehnjahresfrist (z. B. Entnahme des Grundstücks, anschließend Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, Folge: Besteuerung). Der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert.

Rz. 979

Die Einlage eines privat erworbenen Grundstücks während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen stellt keine Veräußerung dar. Ein nachfolgender Veräußerungsvorgang aus dem Betriebsvermögen wird aber auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig, wenn das Grundstück noch während der Spekulationsfrist veräußert wird.

Immer als Veräußerung gilt eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

Rz. 980

[Verkauf der eigengenutzten Wohnung → Zeile 33]

Wird das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung (bzw. Fertigstellung) und der Veräußerung als Privatwohnung genutzt, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Dazu gehört auch der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt. Somit wird auch dieser innerhalb der Spekulationsfrist nicht besteuert (BFH, Urteil v. 1.3.2021, IX R 27/19, BFH/NV 2021), entgegen BMF, Schreiben v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, Rn. 21, BStBl 2000 I S. 1383).

Gleiches gilt, wenn im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren eine entsprechende Eigennutzung vorlag (ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn die Wohnung im Jahr der Beendigung der Eigennutzung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde).

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019, IX R 10/19, BFH/NV 2020 S. 14). Damit reicht eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen aus. Wird das Wirtscha...