Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2019 ... / 3.2 Verbilligte oder teilentgeltliche Vermietung

Rz. 775

[Vermietung an Angehörige → Zeile 12]

Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 762, → Tz 766), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbilligt überlassen.

Rz. 776

Verbilligte oder teilentgeltliche Wohnungsüberlassung

Eine Nutzungsüberlassung ist in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (Kaltmiete und gezahlte Umlagen = Warmmiete; BFH, Urteil v. 10.5.2016, IX R 44/15, BFH/NV 2016 S. 1610) weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete (warm, einschl. Umlagen) beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG; R 21.3 EStR 2012). Die ortsübliche Marktmiete kann aus dem örtlichen (qualifizierten) Mietspiegel oder aus einer Vergleichsmiete (z. B. FG Hamburg, Urteil v. 17.12.2013, 6 K 147/12, EFG 2014 S. 545) abgeleitet werden. Es können auch die Such- und Nachfrageangebote für zu vermietende Immobilien im Umkreis in Immobilienportalen im Internet ermittelt und ein sich daraus ergebender durchschnittlicher Quadratmeterpreis errechnet werden.

Als Nebenkosten (Umlagen) sind alle nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten zu erfassen. Liegt eine verbilligte Überlassung vor, können die geltend gemachten Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abgezogen werden. Sie sind abziehbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Der abziehbare Teil ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen tatsächlicher Miete und ortsüblicher Miete.

Rz. 777

Verbilligte Vermietung anderer Objekte oder Vermietung i. R. d. Gewinneinkünfte

Die Regelung des § 21 Abs. 2 EStG ist nur auf Wohnungen anzuwenden, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Für beruflich genutzte Räume fehlt eine entsprechende gesetzliche Regelung.

Bei einer Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken ist der Werbungskosten- oder Betriebsausgabenabzug dann zu kürzen, wenn der Vermieter aus privaten Gründen ganz oder teilweise auf Einnahmen verzichtet. In dem Umfang, in dem er auf Einnahmen verzichtet (auch bei Verzicht auf weniger als 34 %), steht ihm der Abzug von Werbungskosten anteilig nicht zu, weil die Aufwendungen nicht der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen.