Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2019 ... / 5.1.6 Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Rz. 811

Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen:

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Nettoaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Der Dreijahreszeitraum berechnet sich ab dem Datum des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Instandsetzungsaufwendungen nach Ablauf von drei Jahren sind im Rahmen der Prüfung nicht zu berücksichtigen.

Nicht in die 15 %-Grenze einzubeziehen sind Aufwendungen für Erweiterungen, die stets HK sind und Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, z. B. Aufwendungen für regelmäßige Wartungsarbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 22/15, BFH/NV 2016 S. 1623).

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann keine anschaffungsnahen HK i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden (BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017 S. 1652).

Zu den anschaffungsnahen HK gehören

• Aufwendungen zur Herstellung der objektiven bzw. subjektiven Betriebsbereitschaft eines Gebäudes durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile oder Umbaumaßnahmen, um das Gebäude(teil) einem anderen Zweck zuzuführen, (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 15/15, BFH/NV 2016 S. 1621; → Tz 803).
• Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel (BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, BFH/NV 2018 S. 1009).
• Aufwendungen, die nach der Vereinfachungsregelung R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR 2012 (→ Tz 810) als Erhaltungsaufwendungen berücksichtigt wurden, auch wenn diese nach § 82b EStDV als größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt wurden.

Der unentgeltliche Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) eines Gebäudes führt mangels Anschaffung nicht zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Unterschiedlich genutztes Gebäude

Bei der Beurteilung von anschaffungsnahen HK ist auf das Gebäude insgesamt abzustellen, wenn das Gesamtgebäude nicht in unterschiedlicher Weise genutzt wird und somit nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist. Das ist z. B. der Fall, wenn die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses sämtlich zu Wohnzwecken vermietet werden.

Werden einzelne Gebäudeteile unterschiedlich genutzt, z. B. teils eigenbetrieblich und teils zu Wohnzwecken durch Vermietung, ist bei der Prüfung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf den jeweiligen Gebäudeteil und dessen Kosten abzustellen (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 25/14, BFH/NV 2016 S. 1617; BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 22/15, BFH/NV 2016 S. 1623).

Rz. 812

[Absetzungen für Abnutzung für Gebäude → Zeile 33]

AK (→ Tz 802) bzw. HK (→ Tz 807) für ein Gebäude, eine Eigentumswohnung oder einen im Teileigentum stehenden Gebäudeteil zur Erzielung von Einkünft...