Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2022 ... / 5.1.2 Selbstständige Gebäudeteile

Rz. 851

Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, also in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht (R 4.2 Abs. 3 EStR 2012).

Wird ein Gebäude

• teils eigenbetrieblich,
• teils fremdbetrieblich,
• teils zu eigenen Wohnzwecken und
• teils zu fremden Wohnzwecken

genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 Abs. 4 EStR 2012). Die Vermietung zu hoheitlichen, zu gemeinnützigen oder zu Zwecken eines Berufsverbands gilt dabei als fremdbetriebliche Nutzung.

Die kleinste Einheit, die einer gesonderten Zuordnung fähig ist, ist ein Raum und nicht ein Teil davon. So kann ein beruflich und privat genutzter Raum oder eine Doppelgarage, in der sowohl ein zum Betriebsvermögen gehörender als auch ein privat genutzter Pkw untergestellt sind, nur ein Wirtschaftsgut sein. Welche Nutzung dem Raum das Gepräge geben, ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BFH, Urteil v. 10.10.2017, X R 1/16, BFH/NV 2018 S. 374).

Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt, handelt es sich auch dann um ein einheitliches Wirtschaftsgut, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird.

Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbstständigen Gebäudeteilen, sind für die einzelnen selbstständigen Wirtschaftsgüter unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig (§ 7 Abs. 5a EStG; R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR 2012). Beispiel siehe → Tz 869.

Rz. 852

Aufteilung der AK/HK bei selbstständigen Gebäudeteilen

Die AK oder HK des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen. Maßgebend für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteiles zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes. Ein anderer Aufteilungsmaßstab ist nur anzuwenden, wenn die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung v. 25.11.2003, BGBl I 2003 S. 2346 zu ermitteln.

Rz. 853

Grundstücke und Grundstücksteile als Betriebsvermögen oder Privatvermögen

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Genauso ist der zum Gebäude gehörende Grund und Boden, anteilig zum notwendigen Betriebsvermögen zu rechnen, soweit er eigenbetrieblich genutzt wird. Grundstücke oder Grundstücksteile, die nicht eigenbetrieblich genutzt werden, und weder eigenen Wohnzwecken dienen noch Dritten zu Wohnzwecken unentgeltlich überlassen sind (sondern z. B. zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung an Dritte vermietet sind), können als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden. Die Grundstücke oder die Grundstücksteile müssen aber in einem gewissen objektiven Zusammenhang mit dem Betrieb stehen und ihn zu fördern bestimmt und geeignet sein. Grundstücksteile (Gebäude und Grund und Boden), die nicht zum notwendigen oder gewillkürten Betriebsvermögen gehören, sind dem Privatvermögen zuzurechnen. Nur diese führen bei entgeltlicher Überlassung an andere zu Einkünften aus V+V. Ob der Mieter die Grundstücksteile zu Wohnzwecken oder zu beruflichen Zweck nutzt, ist dabei ohne Bedeutung.