Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2022 ... / 5.6 Umsatzsteuer

Rz. 911

[Umsatzsteuer und Vorsteuer → Zeilen 49 und 52]

Grundstücksvermietungen sind grds. umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG). Der Vermieter hat keinen Vorsteuerabzug aus ihm in Rechnung gestellten HK oder Reparaturrechnungen. Die bezahlte Umsatzsteuer gehört bei der Errichtung des Gebäudes zu dessen HK und damit zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung (§ 9b Abs. 1 EStG analog). Erhaltungsaufwendungen und andere Werbungskosten werden im Zeitpunkt der Zahlung immer mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen.

Rz. 912

Ausnahme: Umsatzsteuerpflichtige Vermietung

Nach § 9 UStG kann der Vermieter einen nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Umsatz auch umsatzsteuerpflichtig behandeln (Option zur Umsatzsteuerpflicht), wenn

• er die Vermietungsleistung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer für dessen umsatzsteuerliches Unternehmen erbringt und
• der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Bei selbstständigen Gebäudeteilen (→ Tz 851) kann die Option, soweit möglich, für jeden selbstständigen Gebäudeteil getrennt vorgenommen werden.

Durch die Option kann der Vermieter die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. In diesen Fällen sind HK nur mit dem Nettobetrag als Bemessungsgrundlage zu den Absetzungen für Abnutzung zu berücksichtigen (§ 9b Abs. 1 EStG).

Vermietet der Steuerpflichtige kurzfristig Wohn- und Schlafräume an Fremde (z. B. Ferienwohnungen) sind die Vermietungsleistungen umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) und der Vermieter hat den Vorsteuerabzug (Ausnahme: Kleinunternehmerregelung nach § 19 Abs. 1 UStG).

Ändert sich bei einem Gebäude, aus dessen HK ein Vorsteuerabzug in Anspruch genommen wurde, binnen zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung die für den Vorsteuerabzug maßgebliche Ausgangsnutzung, muss der Steuerpflichtige eine Vorsteuerberichtigung vornehmen (§ 15a UStG).

Die dem Vermieter zugeflossenen Umsatzsteuerbeträge (Zeile 17) oder vom Finanzamt erstattete Vorsteuerbeträge (Zeile 18) gehören zu den Einnahmen aus V+V (→ Tz 834). Die bei steuerpflichtiger Vermietung an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer (Zeile 50) ist als WK im Zeitpunkt der Zahlung abziehbar. Ebenso ist bei steuerpflichtiger Vermietung die i. Z. m. den HK an den Bauunternehmer oder Handwerker bezahlte Umsatzsteuer im Zeitpunkt des Abflusses Werbungskosten.

Eine für das vorangegangene Kalenderjahr geschuldete und zu Beginn des Folgejahres entrichtete Umsatzsteuer-Vorauszahlung ist ggf. als regelmäßig wiederkehrende Ausgabe im vorangegangenen Vz. abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 2 EStG; BFH, Urteil v. 1.8.2007, XI R 48/05, BFH/NV 2007 S. 2187).

Liegen Fälligkeit und Zahlung bei Wechsel des Kalenderjahres innerhalb des Zeitraums vom 22.12. bis 10.1., werden die Zahlungen dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugerechnet, Eine Umsatzsteuervorauszahlung, die innerhalb von zehn Tagen nach Ablauf des Kalenderjahres gezahlt wird, ist auch dann im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abziehbar, wenn der 10. Januar des Folgejahres auf einen Sonnabend, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt → Tz 827.

5.6.1 Weitere Werbungskosten

Rz. 913

[Sonstiges → Zeile 50]

Sonstige Werbungskosten sind:

• Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt;
• monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss;
• Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschriften);
• Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein;
• Hochwasserschäden;
• Rechtsanwaltsgebühren und Gerichtskosten i. Z. m. einem Rechtsstreit mit dem Mieter. Unterliegt der Vermieter in einem Rechtsstreit über rückständige Miete, sind die Kosten als vergebliche Werbungskosten abziehbar. Steht ein Prozess i. Z. m. der Anschaffung des Grundstücks oder der Errichtung eines Gebäudes, sind die Kosten AK oder HK. Aufwendungen für einen Räumungsprozess, die nicht mit der Absicht in Zusammenhang stehen, das Grundstück auch weiterhin zu vermieten, sondern mit der Erwartung einer besseren Verwertung des Vermietungsobjekts durch Verkauf, sind keine WK bei den Einkünften aus V+V. Entsprechendes gilt, wenn eine Selbstnutzung durch den Eigentümer beabsichtigt ist;
• Beiträge zu einer Rechtsschutzversicherung, soweit sich diese auf V+V bezieht;
• Beiträge für Zeitungsanzeigen oder die Maklergebühr zur Mietersuche;
• Zweitwohnungsteuer, soweit sie bei gemischt genutzten Ferienwohnungen auf die Vermietung entfällt.

Aufwendungen i. Z. m. der Veräußerung des Grundstücks (z. B. Zeitungsannonce oder Makler) sind keine WK bei den Einkünften aus V+V. Sie können als WK bei einer steuerpflichtigen Veräußerung im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zum Abzug gebracht werden.