Anmietung eines Arbeitsplatzes in einem Coworking-Space ... / IV. Einkünfte aus der Vermietung eines Coworking-Spaces

Zu beurteilen ist, ob die Vermietung eines Coworking-Spaces

• zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder
• zu Einkünften aus Gewerbebetrieb

führt.

1. Mögliche (zivilrechtliche) Vertragsgestaltungen

Bei der Vermietung eines Coworking-Spaces können mehrere vertragliche Gestaltungen in Betracht kommen.

Zum einen

• ein Vertrag zwischen dem Eigentümer (als Vermieter) und einem Mieter über die Miete der Räume sowie
• weitere Verträge zwischen dem Mieter (als Untervermieter) und den Interessenten als Untermieter der Räume.

Beachten Sie: Das setzt aber das Einverständnis des Vermieters voraus. Ein Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Er ist insbesondere nicht befugt, die Mietsache weiter zu vermieten (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB).

Zum anderen

• ein Vertrag zwischen dem Eigentümer und einem Betreiber über Leistungen in Bezug auf den Betrieb des Coworking-Spaces sowie
• Verträge zwischen dem Eigentümer und den Interessenten über die Miete der Arbeitsplätze.

Der Betreiber vertritt den Eigentümer gegenüber den Interessenten. Der Eigentümer kann die Leistungen in Bezug auf den Coworking-Space auch selbst erbringen.

2. In Betracht kommende Einkunftsarten

Ein Gewerbebetrieb ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist (§ 15 Abs. 2 S. 1 EStG). Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist keine gewerbliche Tätigkeit.^[9]

Abgrenzung zu privater Vermögensverwaltung: Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb ist überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung der Vermögenswerte im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt. Bei der Abgrenzung zwischen dem Vorliegen eines Gewerbebetriebs einerseits und privater Vermögensverwaltung andererseits ist abzustellen auf

• das Gesamtbild der Verhältnisse und
• die Verkehrsanschauung.^[10]

Hinzutreten besonderer Umstände: Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen müssen besondere Umstände hinzutreten, um einen Gewerbebetrieb anstelle einer Vermögensverwaltung annehmen zu können. Das kann der Fall sein,

• wenn die Verwaltung des Grundbesitzes in Folge des ständigen und schnellen Wechsels der Mietenden eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht oder
• wenn der Vermietende auch Leistungen erbringt, die eine bloße Vermietung überschreiten.^[11]

Die Frage ist im Einzelfall zu entscheiden.

Bei der Vermietung an einen Untervermietenden können für den Vermietenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Sofern der Eigentümer die Leistungen in Bezug auf den Coworking-Space selbst erbringt, liegt ein Gewerbebetrieb nahe, weil dann eine kurzfristige anstatt einer langfristigen Vermietung beabsichtigt ist. Außerdem erbringt der Eigentümer weitere Leistungen, die über eine bloße Vermietung hinausgehen. Beachten Sie: Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer mit einem Betreiber einen Vertrag schließt und der Betreiber als Vertreter für den Eigentümer handelt. Bei einer Stellvertretung erzielt der Vertretene die Einkünfte und nicht der Vertreter. Die Handlung des Vertreters ist dem Vertretenen zuzurechnen.^[12]

[9] Vgl. R 15.7 Abs. 1 EStR 2012.

[10] Vgl. BFH v. 14.7.2016 – IV R 34/13, BStBl. II 2017, 175 = EStB 2016, 441 (Schimmele).

[11] Vgl. H 15.7 (2) Gewerblicher Charakter der Vermietungstätigkeit EStH 2022.

[12] Vgl. BFH v. 28.5.2020 – IV R 10/18, BFH/NV 2020, 1055 = EStB 2023, 219 (Apitz).