Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag anstelle des vertraglich vereinbarten Entgelts

Leitsatz

1. Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist.

2. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.

Normenkette

§ 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, § 182 Abs. 3 Nr. 1, § 184 Abs. 1, § 185 Abs. 1, § 186 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, § 558c, § 558d BGB

Sachverhalt

Der Kläger ist der Alleinerbe seiner im Februar 2012 verstorbenen Mutter. Diese war zu zwei Dritteln Miteigentümerin eines Grundstücks gewesen, das mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bebaut war.

Der Kläger ging in seiner Erklärung zur Bedarfswertfeststellung für vier Einheiten von den vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten aus und legte für elf Einheiten die im einschlägigen Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte zugrunde. Die tatsächliche Miete überschritt diese Mittelwerte zu mehr als 20 %.

Das FA setzte bei der Wertfeststellung demgegenüber im Rahmen der Frage, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der "üblichen Miete" abweicht (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), als "übliche Miete" nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Das FA kam dadurch bei lediglich zwei vermieteten Einheiten zu Abweichungen der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 %. Als Rohertrag für diese Einheiten ("übliche Miete" i.S.d. letzten Satzteils des § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG) setzte es den Mittelwert des Mietspiegels an. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der (höheren) vertraglich vereinbarten Miete.

Einspruch und Klage blieben erfolglos (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.10.2016, 3 K 3002/15, Haufe-Index 10248890, EFG 2017, 277).

Entscheidung

Der BFH wies die Revision des Klägers aus den in den Praxis-Hinweisen genannten Gründen als unbegründet zurück.

Hinweis

1. Mietwohngrundstücke i.S.v. § 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG sind für die Erbschaftsteuer nach § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG zu bewerten. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 BewG zu ermitteln (§ 184 Abs. 1 BewG). Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 185 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 185 Abs. 1 Satz 2 BewG). Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist (§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG).

2. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG). Das Tatbestandsmerkmal "übliche Miete" kommt in dieser Vorschrift also zwei Mal vor und kann u.U. unterschiedlich auszulegen sein.

a) Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mithilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. Mietspiegel ist in erster Linie ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel für den Bewertungsstichtag, aber auch ein anderer Mietspiegel, der einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten aufweist.

b) In Mietspiegeln wird häufig der um Ausreißer bereinigte Durchschnitt aller erhobenen Mietwerte in Form des Mittelwerts veröffentlicht. Zusätzlich werden Mietspannen angegeben, um den Besonderheiten des Einzelfalls besser Rechnung tragen zu können. Alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite eines Mietspiegels sind als üblich anzusehen. Erst die Überschreitung bzw. Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur Unüblichkeit.

c) Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten ist jedenfalls im Hinblick auf die 20 %-Grenze auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen. D. h., eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich. Die Abweichung vom Mittelwert spielt keine Rolle.

d) Ob in Fällen, in denen die tatsächliche Miete um mehr als 20 % vom oberen Wert der Spanne abweicht, bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts als "übliche Miete" der Mittelwert (wie im Streitfall geschehen) oder der obere Wert der Spanne anzusetzen ist, brauchte der BFH wegen des im gerichtlichen Verfahren geltenden...