Anschaffungs- und Herstellungskosten / 1.2 Begriff

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

Was zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehört, bestimmt sich für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ermangelung einer abweichenden Definition im EStG nach § 255 HGB.^{^[1]} Anschaffungskosten eines Gebäudes sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungskosten in Form der Nebenkosten der Anschaffung i. S. d. § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB sind alle sonstigen Aufwendungen des Erwerbers neben der Entrichtung des Kaufpreises, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, insbesondere zwangsläufig im Gefolge der Anschaffung anfallen; nicht entscheidend ist dabei, ob diese Kosten bereits im Zeitpunkt des Erwerbs oder erst im Anschluss hieran als "unmittelbare Folgekosten des Erwerbsvorgangs" entstehen.^{^[2]} Mit dem Anschaffungsgeschäft im Zusammenhang stehende Ermäßigungen der Aufwendungen für die Anschaffung führen zu einer Minderung der Anschaffungskosten.^{^[3]}

Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Betriebsbereitschaft ist bei einem Gebäude für jeden Teil des Gebäudes, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll, gesondert zu prüfen. So kann z. B. eine selbstgenutzte Wohnung betriebsbereit sein, während es eine andere zur Vermietung bestimmte Wohnung nicht ist.^{^[4]} Aber auch für Gebäudeteile, z. B. die einzelnen Wohnungen eines Mietwohngebäudes, die als Folge des einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs^{^[5]} mit dem Gebäude keine selbstständigen Wirtschaftsgüter sind, muss die Betriebsbereitschaft gesondert überprüft werden.

Nutzt der Erwerber das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung^{^[6]} zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu eigenen Wohnzwecken, ist es ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich betriebsbereit. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen können in diesem Fall grundsätzlich keine Anschaffungskosten i. S. d. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sein.^{^[7]} Dies gilt nicht, wenn der Erwerber ein vermietetes Gebäude erworben hat und umgehend die Mietverträge kündigt, weil das Gebäude aus der Sicht des Erwerbers nicht zu Erzielung der vor der Veräußerung erwirtschafteten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmt war, auch wenn diese während einer kurzen Übergangszeit tatsächlich erzielt wurden.

Wird das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt, ist zunächst offen, ob es aus Sicht des Erwerbers betriebsbereit ist. Baumaßnahmen vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes, deren Schwerpunkt nicht die Reparatur und Ersetzung des Vorhandenen ist, sondern die eine funktionserweiternde Ergänzung wesentlicher Bereiche der Wohnungsausstattung (Heizung, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster) zum Gegenstand haben, können den Standard eines Gebäudes erhöhen. Voraussetzung ist jedoch, dass das Nutzungspotenzial bei mindestens 3 dieser Bereiche deutlich erhöht wird. Ist das der Fall, ist eine Standarderhöhung anzunehmen; die Aufwendungen für diese und die damit bautechnisch zusammenhängenden Baumaßnahmen sind Anschaffungskosten i. S. d. § 255 Abs. 1 HGB.^{^[8]}

Schönheitsreparaturen im Anschluss an den Erwerb und sonstige Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen Gegenständen und Einrichtungen, insbesondere an im Wesentlichen funktionierenden Installationen, führen grundsätzlich nicht zu Anschaffungskosten.^{^[9]}

Die Anschaffungskosten setzen sich danach aus den Kosten des Erwerbs eines bereits bestehenden Vermögensgegenstands, der aus fremder in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht überführt wird, und den Kosten zusammen, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stehen^{^[10]}, insbesondere zwangsläufig im Gefolge der Anschaffung anfallen – sog. Anschaffungsnebenkosten.^{^[11]} Nicht entscheidend ist, ob diese Nebenkosten bereits vor oder im Zeitpunkt des Erwerbs oder erst im Anschluss hieran als Folgekosten des Erwerbsvorgangs entstehen.^{^[12]} Daneben rechnen auch nachträgliche Anschaffungskosten nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB^{^[13]} zu den Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen^{^[14]} sind stets abzusetzen.^{^[15]}

[1] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 39/97, BFH/NV 2002 S. 968, BStBl 2003 II S. 569; BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 52/00, BFH/NV 2002 S. 966, BStBl 2003 II S. 574.

[2] BFH, Urteil v. 17.10.2001, I R 32/00, BStBl 2002 II S. 349.

[3] § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB.

[4] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 39/97, BFH/NV 2002 S. 968, BStBl 2003 II S. 569, unter Tz. II.2.b.

[5] R 4.2 Abs. 4 EStR.

[6]

S. Abschnitt 1.4.

[7] BMF, Schreiben v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl 2003 I S. 386, Rz. 3.

[8] BFH, Urteil v. 25.2.2003, IX R 31/02, BFH/NV 2003 S. 775.

[9] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl 2003 II S. 574.

[10] BFH, Urteil v. 6.7.1989, IV R 27/87, BStBl 1990 II S. 126.

[11]