Anschaffungs- und Herstellungskosten / 1.6 Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

Sind im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Schaffung eines betriebsbereiten Zustands, zur Erweiterung des Gebäudes oder Maßnahmen, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen, als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich – ggf. im Wege der Schätzung – in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, die mit den jeweiligen Aufwendungsarten im Zusammenhang stehen.

Praxis-Beispiel

Aufteilung eines Architektenhonorars

Ein für die Gesamtmaßnahme geleistetes Architektenhonorar oder Aufwendungen für Reinigungsarbeiten sind entsprechend dem Verhältnis von Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen.

Von einer Aufteilung in Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen kann nur insoweit abgesehen werden, als die Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden; ein sachlicher Zusammenhang in diesem Sinne liegt vor, wenn die einzelnen Baumaßnahmen bautechnisch ineinander greifen. Ein solcher Zusammenhang ist anzunehmen, wenn die einzelnen Baumaßnahmen wechselseitig voneinander abhängig, d. h. entweder die Erhaltungsarbeiten Vorbedingung für die Herstellungsarbeiten oder sonst durch sie veranlasst (verursacht sind). Dass die Arbeiten lediglich gleichzeitig vorgenommen worden sind, begründet einen solchen Zusammenhang ebenso wenig wie eine einheitliche Inrechnungstellung. Beispielsweise sind Kosten für die Sanierung der Fassade und des Daches nur dann und insoweit den Herstellungskosten zuzurechnen, als sie durch eine Erweiterung (z. B. wegen Anbringung von Dachgauben oder Balkonen) veranlasst sind.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 22.12.2011, III R 37/09, BFH/NV 2012 S. 1069, II 2c), dd).

1.6.1 Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden

Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.^[1] Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint.^[2] Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für einzelne Wirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. v. § 42 AO gegeben sind.^[3]

Fehlt ausweislich des notariellen Kaufvertrags eine Einigung der Vertragsparteien über die Aufteilung des Gesamtkaufpreises oder entspricht eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung nicht den tatsächlichen Wertvorstellungen, darf das Finanzamt die auf den Grund und Boden und das Gebäude entfallenden Kaufpreisanteile gem. § 162 Abs. 1 AO schätzen.^[4] Der Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude^[5] aufzuteilen.

Das BMF hat zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung auf seiner Internetseite^[6] eine im Juni 2023 an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überarbeitete Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung gestellt. Diese ermöglicht es, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.

Für alle Erwerbe kann dieses bundeseinheitliche vereinfachte Verfahren zur Kaufpreisaufteilung verwendet werden. Wird das Objekt oder werden Teile davon für andere Zwecke genutzt, muss stets eine Aufteilung vorgenommen werden, weil insoweit eine anteilige AfA-Bemessungsgrundlage entsteht. Das gilt z. B. auch bei einer nur teilweisen Vermietung, einer Nutzung als Arbeitszimmer oder wenn das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt vermietet werden soll.

Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar. Die Anschaffungskosten für das Gebäude sind im Rahmen der AfA auf die Nutzungsdauer des Gebäudes oder einen davon abweichenden Abschreibungszeitraum verteilt abschreibbar.

Praxis-Beispiel

Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung

Die Eheleute A erwerben eine Eigentumswohnung zu einem Preis von 270.000 EUR. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 300.000 EUR. Von dem Verkehrswert entfallen auf den Grund und Boden 10...