Anschaffungsnahe Aufwendungen / 4 Anschaffungsnaher Aufwand im Steuerrecht

Anschaffungsnaher Aufwand sind Aufwendungen, die nach der Anschaffung eines Gebäudes für die Instandsetzung und Modernisierung aufgewendet werden. In der Regel stellt man hierbei auf einen Zeitraum für die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ab, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Entscheidend für die Bestimmung des 3-Jahres-Zeitraums ist die Anschaffung, also der Übergang von Nutzen und Lasten laut notariellem Kaufvertrag. Damit wird der 3-Jahreszeitraum nicht nach Wirtschaftsjahren oder Kalenderjahren bestimmt, sondern taggenau.

Achtung

Fristberechnung akribisch vornehmen, um anschaffungsnahe Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu vermeiden.

Kommt es bei der Fristberechnung des 3-Jahreszeitraums zu einem Fehler bei der Berechnung des Endes, hat dies erhebliche Auswirkungen auf rund um dieses Fristende geleistete Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen.

Beispiel:

Beginn der Frist: 1.4.2023 (Übergang von Nutzen und Lasten gem. notariellem Kaufvertrag)

Dauer der Frist: 3 Jahre

Ende der Frist: 1.4.2026 (mit Ablauf 24 Uhr)

Übersteigt die Summe der Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der 3 Jahre 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, so sind die Aufwendungen in ihrer Gesamtheit als nachträgliche Herstellungskosten umzuqualifizieren. Die Umqualifizierung hat zur Folge, dass die Aufwendungen nicht sofort abzugsfähige Betriebsausgaben darstellen, sondern über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen.

Der Begriff des anschaffungsnahen Aufwands wurde durch die Rechtsprechung und die Finanzverwaltung geprägt und entwickelt sich durch die Rechtsprechung auch stetig weiter.

Sinn und Zweck der Rechtsprechung zu anschaffungsnahem Aufwand ist es, die Eigentümer bereits heruntergewirtschafteter und entsprechend billigerer Gebäude mit denen gleichzustellen, die ein Gebäude in einwandfreiem Zustand erworben haben und dafür mehr Kapital in die Hand nehmen mussten.

4.1 Welche Aufwendungen nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für die Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.^[1]

Betragen die Aufwendungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung des Gebäudes maximal 15 % der Anschaffungskosten, dann können die Aufwendungen als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben abgezogen werden.

Praxis-Beispiel

Nachträgliche Anschaffungskosten: Prüfung der 15 %-Grenze

Unternehmer U hat im Jahr 04 ein Fabrikgebäude erworben (Anschaffungskosten 500.000 EUR), in seiner Bilanz als Anlagevermögen ausgewiesen und seit dem Zeitpunkt der Anschaffung über die Nutzungsdauer abgeschrieben. In den Jahren 04 bis 06 musste er insgesamt 60.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer für diverse Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an dem Fabrikgebäude aufwenden. Die Aufwendungen für das Jahr 04 betrugen 25.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer, für das Jahr 05 20.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer und im Jahr 06 15.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer.

Die von U getragenen Aufwendungen überschreiten mit einer Summe von insgesamt 60.000 EUR nicht die 15 %-Grenze (500.000 EUR × 15 % = 75.000 EUR) der Anschaffungskosten innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Fabrikgebäudes. Die Aufwendungen sind von U als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben gewinnmindernd zu berücksichtigen.

Buchung für das Jahr 04 bis 06 (in EUR):

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4260/6335	Instandhaltung betrieblicher Räume	25.000	1200/1800	Bank	29.750
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	4.750

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4260/6335	Instandhaltung betrieblicher Räume	20.000	1200/1800	Bank	23.800
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	3.800

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4260/6335	Instandhaltung betrieblicher Räume	15.000	1200/1800	Bank	17.850
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	2.850

[1] § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG.

4.2 Erwerb eines gesamten Gebäudes und Erwerb von Sondereigentum

Für die Ermittlung der 15 %-Grenze ist auf das gesamte Gebäude abzustellen. Wird das Gebäude unterschiedlich genutzt, liegt je Nutzungsart ein Wirtschaftsgut vor. Ein Gebäude kann zu eigenbetrieblichen, fremdbetrieblichen, eigenen und fremden Wohnzwecken genutzt werden. Erfolgte die Aufteilung in Sondereigentum, wodurch mehrere selbstständige wirtschaftliche Einheiten entstanden sind, ist bei der Prüfung der 15 %-Grenze auf jede einzelne Wohnung abzustellen, wenn die Wohnungen aufgrund einzelvertraglicher Regelungen separat erworben wurden.

Liegen keine getrennten Kaufve...