Anschaffungsnahe Aufwendungen sind grundsätzlich alle nach Anschaffung des Gebäudes im maßgeblichen Drei-Jahres-Zeitraum anfallenden Aufwendungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich von ihrer Art her um Erhaltungs- oder Herstellungskosten handelt oder ob versteckte Mängel beseitigt werden. Lediglich Aufwendungen für Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, werden nicht in die Berechnung einbezogen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG).
Dem Gesetz selbst ist keine Definition der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" zu entnehmen. Der BFH hat in seinen Entscheidungen v. 14.6.2016 (BFH v. 14.6.2016 – IX R 25/14, BStBl. II 2016, 992 = EStB 2016, 360 [Günther]; BFH v. 14.6.2016 – IX R 15/15, BStBl. II 2016, 996 u. BFH v. 14.6.2016 – IX R 22/15, BStBl. II 2016, 999) letztlich auch aus Vereinfachungsgründen entschieden, der eine Kostensegmentierung nicht in Betracht kommt. Denn mit der seinerzeitigen Einführung von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab VZ 2003 wollte der Gesetzgeber aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung schaffen. Diesem Gesetzeszweck würde es jedoch zuwiderlaufen, wenn nun hinsichtlich der Art der innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums angefallenen Kosten zu differenzieren wäre.
Daher gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" i.S.d. Gesetzes. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die i.R. einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammen zu rechnen. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), kann der Aufwand nur im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden.
Die Finanzverwaltung folgt der Rspr. des BFH, beanstandet jedoch nicht, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen (Stpfl.) die bisherige BFH-Rspr. zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten auf Sacherhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde (BMF v. 20.10.2017 – IV C 1 - S 2171-c/09/10004:006, BStBl. I 2017, 1447).
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