Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei Sanierungsbedarf durch plötzlichen Tod der langjährigen Mieterin

Leitsatz

Für die Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist es unerheblich, ob diese für den Steuerpflichtigen unvorhersehbar waren, ob diese im Rahmen eines Mieterwechsels angefallen sind oder ob die zugrunde liegenden Maßnahmen ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen.

Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen sind Eigentümer einer in 2012 zu einem Kaufpreis von 60.0000 EUR erworbenen und vermieteten Eigentumswohnung. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betrugen 40.316 EUR. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 machten die Kläger sofort abzugsfähige Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 12.405 EUR geltend. Diese Aufwendungen entfielen u. a. auf die Erneuerung des Badezimmers und der Elektroinstallation sowie auf den Einbau von zwei Kunststofffenstern und einer Zimmertür.

Das Finanzamt berücksichtigte lediglich einen Erhaltungsaufwand in Höhe von 427 EUR und ordnete den verbleibenden Betrag in Höhe von 11.978 EUR den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Mit ihrer Klage verfolgten die Steuerpflichtigen weiter das Ziel, alle Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen anerkannt zu bekommen. Zur Begründung führten sie aus, nach dem plötzlichen Tod der langjährigen Vermieterin, hätten sie sich entgegen der ursprünglichen Absicht, den Mietvertrag fortzusetzen, ohne größere Investitionen tätigen zu müssen, der Situation ausgesetzt gesehen, die Wohnung in dem Zustand, in dem sie gekauft worden war, nicht mehr am Markt vermieten zu können. Die Tatsache, dass durch den plötzlichen Tod der Mieterin Investitionen erforderlich wurden, um eine Neuvermietung zu ermöglichen, sei eine erhebliche finanzielle Härte gewesen, die vom sonst üblichen Regelfall zur Anwendung der BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten erheblich abweiche.

Entscheidung

Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamtes. Es führt aus, der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sei gesetzlich nicht definiert und bedarf der Auslegung. Hierunter fallen bauliche Maßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehörten insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die - ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG - vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären. Das Finanzgericht sieht die Regelvermutung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG im vorliegendem Fall nicht als widerlegt an. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist unerheblich, ob die angefallenen Aufwendungen für die Steuerpflichtigen vorhersehbar waren, ob die zugrundeliegenden Maßnahmen (ganz oder teilweise) ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen oder ob diese im Zuge eines Mieterwechsels angefallen sind. Auf derartige Unterscheidungen käme es im Rahmen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gerade nicht an; sie liefen dem vom Gesetzgeber mit dieser Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen, zuwider.

Hinweis

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil v. 9.5.2017 (Az.: IX R 6/16) allerdings entschieden, dass Kosten für anschaffungsnahe, aber unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht unter den Tatbestand der Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG fallen, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In dem diesem BFH-Urteil zugrunde liegenden Fall stellte der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache umfangreiche vom bisherigen Mieter zu vertretende Schäden (eingeschlagene Scheiben an Türen, zerstörte Bodenfliesen, Schimmelbefall an Wänden) fest.

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Steuerpflichtigen hin hat der Bundesfinanzhof die Revision gegen das Urteil des Niedersächsischen FG zugelassen (Az beim BFH IX R 41/17). Es bleibt daher abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof diesen Fall von "nicht vorhersehbaren oder zumindest nicht eingeplanten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen" beurteilen wird.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 26.09.2017, 12 K 113/16