Anschaffungsnaher Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (e ... / 6. Unterschiedliche Aspekte des anschaffungsnahen Aufwands

Im Verfahren des FG Düsseldorf v. 16.8.2023 – 2 K 2449/18 E^[6] ging es

• zum einen um die Frage der Ermittlung des Gebäudewerts, worauf
• zum anderen die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands basierte.

Das FG hat die Entscheidung zum Anlass genommen, sich umfangreich mit unterschiedlichen Aspekten des anschaffungsnahen Aufwands zu beschäftigen:

[6] FG Düsseldorf v. 16.8.2023 – 2 K 2449/18 E; die eingelegte NZB wurde vom BFH mit Beschl. v. 18.1.2024 – IX B 64/23 als unbegründet zurückgewiesen.

a) Nach Gebäudeerwerb auftretende verdeckte Mängel

Aufwendungen für die Beseitigung von nach dem Erwerb eines Gebäudes auftretenden verdeckten Mängeln sind – unabhängig davon, ob sie im Zeitpunkt der Anschaffung bereits vorhanden oder angelegt waren – in die Betragsgrenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten (HK) i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG einzubeziehen. Denn der Begriff der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen umfasst grundsätzlich sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, durch die Mängel beseitigt werden oder das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

b) Schönheitsreparaturen

Zu den Aufwendungen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die – ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG – vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären.

Dies betrifft grundsätzlich auch sog. Schönheitsreparaturen wie

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster.

c) "Jährlich üblicherweise anfallenende" Aufwendungen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG schließt bestimmte Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten nicht generell vom Anwendungsbereich des Satzes 1 aus, sondern nur unter der Einschränkung, dass diese jährlich üblicherweise anfallen.

Im Umkehrschluss fallen auch allgemein als Erhaltungsaufwand bezeichnete Aufwendungen unter den Satz 1 der Vorschrift, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes entstehen und betragsmäßig ohne Umsatzsteuer über 15 % der Gebäude-AK liegen.

Beachten Sie: Zudem sind auch jährlich üblicherweise anfallende Arbeiten in die Überprüfung der 15 %-Grenze einzubeziehen, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG anfallen.

d) Keine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG?

Es kommt keine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dahingehend in Betracht, dass bei der Prüfung der Einhaltung der 15 %-Grenze

• die Möglichkeit steigender Mieten Berücksichtigung findet und
• daher die vorgenommene Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Grund und Boden verändert werden müsse.

Gegen eine solche Einbeziehung spricht bereits, dass es bei Anwendung des Sachwertverfahrens nicht auf die Höhe der Mieterträge ankommt.

e) Vereinfachungsregelung

Bei den Regularien des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG handelt es sich um eine Vereinfachungsregelung. Denn der Gesetzgeber wollte mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG der damaligen Rechtsprechung des BFH begegnen, wonach für die Abgrenzung der AK und HK zum Erhaltungsaufwand stets eine Einzelfallbetrachtung erforderlich war. Die daraus resultierende erhebliche zusätzliche Arbeitsbelastung der Finanzämter wollte der Gesetzgeber dadurch vermeiden, dass er – in Anlehnung an die bisherige Verwaltungsregelung – eine typisierende Regelung schuf, die allein deshalb zu anschaffungsnahen HK führt, weil die Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung eine bestimmte Höhe überschreiten.

f) Tatsächliche Zahlung/keine Pauschalierung

Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe Instandsetzungsaufwendungen entstanden sind, kommt es entscheidend darauf an, in welcher Höhe

• in Rechnung gestellte Handwerkerleistungen tatsächlich gezahlt werden und
• insoweit Aufwendungen für Handwerkerleistungen entstanden sind.

Dem Sinn und (Vereinfachungs-)Zweck des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG liefe es dagegen zuwider, i.R.d. Prüfung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG die Werthaltigkeit und zivilrechtliche Richtigkeit der Höhe einzelner Rechnungspositionen oder Zahlungen zu prüfen.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG begünstigt keinen pauschalen Betrag i.H.v. nach der Lebenserfahrung typischerweise jährlich entstehenden Erhaltungsaufwendungen.