Anteilige Kürzung von Werbungskosten wegen verbilligter Vermietung

Leitsatz

Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist.

Sachverhalt

Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilmöblierte Wohnung und überließen zudem eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt ermittelte wegen der verbilligten Überlassung eine Entgeltlichkeitsquote unter 75 %, wobei es die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung erhöhte. Da die Kläger in Bezug auf die verbilligte Vermietung keine Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen haben, kürzte das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten anteilig.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat die Klage überwiegend als unbegründet zurückgewiesen. Es hat entschieden, dass eine verbilligte Überlassung an Angehörige vorgelegen hat, da die Wohnung nach seinen Berechnungen zu einem Mietzins von 72,43 % der ortsüblichen Miete überlassen wurde.

Die ortsübliche Marktmiete lässt sich nach § 21 Abs. 2 EStG grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Sie umfasst neben der Kaltmiete auch die umlagefähigen Betriebskosten. In der mietrechtlichen Literatur und finanzgerichtlichen Rechtsprechung wird zudem ein Möblierungszuschlag auf die (Kalt-)Miete als üblich angesehen. Denn der Vermieter räumt in diesen Fällen dem Mieter sachlich ein Mehr an Gebrauchsmöglichkeiten ein.

Zur Bestimmung der Höhe dieses Zuschlags gibt es unterschiedliche Ansätze. Vorzugswürdig ist der Ansatz der Abschreibung von den Anschaffungskosten der mitvermieteten Sachen unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung (von 4 %) zugunsten des Vermieters.

Hinweis

Der Kläger hat die vom Bundesfinanzhof zugelassene Revision eingelegt. Die Münchner Richter werden im Verfahren IX R 14/17 nunmehr zu entscheiden haben, wann der Möblierungszuschlag bei einer verbilligten Vermietung anzusetzen und wie dieser zu ermitteln ist. § 21 Abs. 2 EStG ist zwar durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 ab dem Veranlagungszeitraum 2012 geändert worden (nunmehr 66 %-Grenze statt 75 %-Grenze). Gleichwohl wird die Entscheidung des Bundesfinanzhofs auch für die Neufassung des § 21 EStG Bedeutung haben, da auch dort die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Die Möglichkeit, insoweit die Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen und eine Werbungskostenkürzung zu verhindern, ist aber entfallen.

Link zur Entscheidung

FG Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2016, 11 K 3115/14 E