Aufteilung des Grundstückskaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäudeanteil

FinMin Berlin, Erlaß v. 20.4.2012, III B - S 2196 - 1/1993

I. Vereinfachtes Verfahren zur Aufteilung des Kaufpreises von bebauten Grundstücken (außer für Fälle der Anwendung der Tabellenwerte, vgl. § 7 Fach 3 Nr. 1004)

Das im Folgenden beschriebene Verfahren ist auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohn- und gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie auf nicht in Berlin belegene Eigentumswohnungen anzuwenden. Es lehnt sich an die Weisung des BMF-Schreibens vom 30.03.90 (BStBl 1990 I S. 149) an und ist in seiner Struktur ein Sachwertverfahren.

Für in Berlin belegene Eigentumswohnungen ist das in der EStG-Kartei zu § 7 Fach 3 Nr. 1004 beschriebene Tabellenwertverfahren anzuwenden.

1. Allgemeines

Der Kaufpreis bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits aufzuteilen (vgl. H 7.3 [Kaufpreisaufteilung] EStH 2010).

Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist dabei der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags (BFH-Urteile vom 15.01.1985, BStBl 1985 II S. S. 252 sowie vom 10.10.2000, BStBl 2001 II S. S. 183 ; vgl. EStG-Kartei Bln § 7 Fach 3 Nr. 1006).

2. Berechnungsmodus

a) Bodenwert

Als Bodenwerte sind grundsätzlich die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelten und in den Richtwertkarten ausgewiesenen Werte zu verwenden.

Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung und im Hinblick auf die jährliche Ermittlung der Bodenrichtwerte (BRW) bestehen keine Bedenken den maßgeblichen BRW wie folgt zu ermitteln:

Bei Vertragsabschluss in der Zeit vom	ist anzusetzen
01.01. bis 31.03. eines Kalenderjahres	BRW vom 31.12. des Vorjahres
01.04. bis 30.09. eines Kalenderjahres	der von den beiden BRW'en vom 31.12. des Vorjahres und 31.12. des laufenden Jahres niedrigere BRW
01.10. bis 31.12. eines Kalenderjahres	BRW vom 31.12. des laufenden Jahres

Beispiel 1:	Kaufvertrag vom 11.02.97 =	BRW vom 31.12.96.
Beispiel 2:	Kaufvertrag vom 28.05.97 =	Der von den BRW vom 31.12.96 und vom 31.12.97 niedrigere BRW.
Beispiel 3:	Kaufvertrag vom 31.10.97 =	BRW vom 31.12.97.

Eine Interpolation von BRW zweier Stichtage ist bei Anwendung der o.g. Verfahren – wie bisher – nicht vorzunehmen.

b) Gebäudewert

Der Gebäudewert ergibt sich nach folgender Berechnung:

umbauter Raum (= 5-fache der Wohn- bzw. Nutzfläche)
×
Raummeterpreis 1913/m³
=
Normalherstellungskosten
x
Baupreisindex (Basisjahr 1913) zum Aufteilungsstichtag
=
Neuwert
-
AfA
=
Gebäudewert

Den Berechnungen sind die Vorgaben der Anlage 1 zugrundezulegen.

Es ist dabei als Gebäudewert mindestens ein Restwert von 30 % des Neuwerts anzusetzen, es sei denn, der Erwerber hat das Gebäude in Abbruchabsicht erworben.

2.1 Erläuterungen zur Berechnungsformel

2.1.1 Grundlage für die Ermittlung des umbauten Raums ist bei Wohngebäuden die Wohnfläche (vgl. §§ 42 ff. Zweite Berechnungsverordnung) bzw. bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden die Nutzfläche. Der umbaute Raum ist dabei im Wege der Schätzung mit 5m³ je 1m² Wohn- bzw. Nutzfläche zu berechnen (vgl. auch BMF-Schreiben vom 30.03.90a.a.O., Tz. 1.1.1.2).

2.1.2 Die anzusetzenden Raummeterpreise (Herstellungskosten je 1m³ umbauten Raums, vgl. Anlage 1) sind u.a. den bei der Einheitsbewertung auf den 01.01.35 verwendeten Reichsdurchschnittspreisen entnommen, die auf das Basisjahr 1913 bezogen und über den Baupreisindex für Gebäude in Berlin (herausgegeben vom Statistischen Landesamt Berlin) auf den jeweiligen Aufteilungs-/Berechnungsstichtag umzurechnen sind.

2.1.3 Für die anzunehmende Lebensdauer der Gebäude ergibt sich die aus der Anlage 1 ersichtliche differenzierte Unterteilung, wodurch sich auch die unterschiedlichen AfA-Sätze ergeben. Die AfA ist dabei für jedes Jahr ab Baujahr bis zu dem Jahr des Vertragsabschlusses zu berücksichtigen.

2.2 Notwendige Berechnungsfaktoren

Für die Berechnung des Grundstückswerts nach diesem Verfahren werden folgende Berechnungsfaktoren benötigt:

a) Grundstücksgröße	b) Bodenwert
c) Grundstücksart	d) Wohn- bzw. Nutzfläche
e) Baujahr	f) Baupreisindizes.

Die Angaben zu a)-e) sind der Rückseite der für das FA des Erwerbers bestimmten Veräußerungsmitteilung zu entnehmen. Sollte eine entsprechende Veräußerungsmitteilung nicht vorliegen, können die Daten von der Bewertungsstelle des Lagefinanzamtes telefonisch abgefragt werden (Achtung: gilt nur für Berliner Grundstücke; für Grundstücke im übrigen Bundesgebiet vgl. II.1.).

Die für Gebäude in Berlin geltenden Baupreisindizes sind der Anlage 1 zu entnehmen. Diese wird in regelmäßigen Abständen um die aktuellen Werte ergänzt.

2.3. Berechnungsverfahren im Einzelnen

Nachdem die Ausgangsdaten gem. 2.2 vorliegen, ist wie folgt zu verfahren:

2.3.1 Es ist die Wohn- bzw. Nutzfläche mit 5 zu multiplizieren (= geschätzter Kubus [umbauter Rau...