Ausbau, Umbau und Erweiterung / 1.5 Herstellungskosten

Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.^[1] Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Bei baulich die Substanz betreffenden Veränderungen an bestehenden Gebäuden (z. B. Aufstockung eines Gebäudes) stellt sich zudem die Frage, ob nachträgliche Herstellungskosten des "Altgebäudes" vorliegen oder ob ggf. ein anderes (neues) eigenständiges Wirtschaftsgut entsteht. Eine sofortige steuerrechtliche Entlastung durch den Abzug der gesamten Kosten als Werbungskosten scheidet grundsätzlich aus.^[2] Die Aufwendungen sind vielmehr nur im Wege der AfA zu berücksichtigen.

Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern Herstellungskosten für ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das bisherige Wirtschaftsgut im Wesen geändert und so tief greifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.^[3]

Nur wenn ein Gebäude infolge Abnutzung unbrauchbar geworden ist (Vollverschleiß), wird durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Wirtschaftsgut hergestellt. Unbrauchbar i. S. e. Vollverschleißes ist ein Gebäude nur bei schweren Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Teilen, jedoch nicht schon dann, wenn es z. B. deshalb nicht vermietbar ist, weil es wegen Abnutzung und Verwahrlosung zeitgemäßen Wohnvorstellungen nicht mehr entspricht.^[4] Die Umgestaltung des umbauten Raums oder die grundlegende Sanierung reicht nicht aus. Vielmehr müssen die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude das bautechnische Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.^[5] Das ist insbesondere der Fall, wenn verbrauchte Teile ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind, wie z. B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion.

Aus Vereinfachungsgründen kann der Steuerpflichtige bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern von der Herstellung eines anderen Wirtschaftsguts ausgehen, wenn der im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Herstellung des Wirtschaftsguts angefallene Bauaufwand zuzüglich des Werts der Eigenleistung nach überschlägiger Berechnung den Verkehrswert des bisherigen Wirtschaftsguts übersteigt.^[6]

[1] BFH, Urteil v. 16.1.2007, IX R 39/05, BFH/NV 2007 S. 2391, BStBl 2007 II S. 922.

[2] BFH, Urteil v. 9.5.1995, IX R 88/90, BStBl 1996 II S. 628; BFH, Urteil v. 9.5.1995, IX R 69/92, BStBl 1996 II S. 630; BFH, Urteil v. 9.5.1995, IX R 2/94, BStBl 1996 II S. 637.

[3] H 7.3 EStH "Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten".

[4] BFH, Urteil v. 14.5.2003, X R 32/00, BFH/NV 2003 S. 1178; BFH, Beschluss v. 28.6.2005, X B 172/04, BFH/NV 2005 S. 1798.

[5] H 7.3 EStH "Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten".

[6] R 7.3 Abs. 5 Satz 2 EStR.