Ausbau, Umbau und Erweiterung / 2 Baumaßnahmen an einem Dachgeschoss

2.1 Überblick

Es sind folgende Fälle zu unterscheiden^[1]:

• Ausbau eines bisher unausgebauten Dachgeschosses (Dachboden),
• Umbau des ausgebauten Dachgeschosses,
• Erweiterung des Gebäudes durch Aufstockung.

Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sowie für die Aufstockung eines Gebäudes sind nachträgliche Herstellungskosten, soweit das ausgebaute oder aufgestockte Dachgeschoss in dem gleichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang wie das übrige Gebäude steht. Die durch die Baumaßnahme entstandenen Aufwendungen sind nachträgliche Herstellungskosten.

Ein Dachboden ist der Teil der im Dachgeschoss befindlichen Räumlichkeiten, der weder zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignete Räume noch Nebenräume enthält und deren Grundfläche deshalb nicht in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen ist.^[2] Ein Ausbau des Dachbodens liegt vor, wenn die genannten Räumlichkeiten durch Baumaßnahmen in Wohnraum umgewandelt werden.

Praxis-Beispiel

Einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang

Der Steuerpflichtige ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, dessen Wohnungen er zu Wohnzwecken vermietet hat. Er baut den bisher als Trockenraum genutzten Dachboden zu einer weiteren Wohnung aus, die er ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet.

Die neu geschaffene Wohnung und die bisher vorhandenen Wohnungen stehen in einem einheitlichen ­Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Die Aufwendungen sind deshalb nachträgliche Herstellungskosten des zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudes.

Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sowie für die Aufstockung eines Gebäudes sind Teil der erstmaligen Herstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts, soweit das ausgebaute oder aufgestockte Dachgeschoss in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang als das übrige Gebäude steht.

Praxis-Beispiel

Kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang

Der Steuerpflichtige nutzt ein Gebäude insgesamt zu eigenbetrieblichen Zwecken. Den Dachboden baut er zu einer Wohnung aus, die er zu Wohnzwecken vermietet.

Die Dachgeschosswohnung ist ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut.

Um die erstmalige Herstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts handelt es sich auch bei dem Ausbau eines Dachbodens, an dem Wohnungs- oder Teileigentum begründet ist. Die Aufwendungen zuzüglich des anteiligen Buchwerts (Restwerts) der bei der Herstellung verwendeten Teile der Eigentumswohnung oder der in Teileigentum stehenden Räume sind Herstellungskosten des erstmals hergestellten Wirtschaftsguts.^[3]

[1] BMF, Schreiben v. 10.7.1996, IV B 3 – S 1988 – 80/96, BStBl 1996 I S. 689.

[2] § 17 Abs. 1 II. WoBauG i. V. m. § 42 Abs. 4 Nr. 1 der II. Berechnungsverordnung.

[3] BMF, Schreiben v. 10.7.1996, IV B 3 – S 1988 – 80/96, BStBl 1996 I S. 689, Rz. 10.

2.2 Ausbau eines unausgebauten Dachgeschosses

Der Ausbau eines unausgebauten Dachgeschosses liegt vor, wenn der Dachboden, der bisher keine zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeigneten Räume oder Nebenräume enthält, durch Baumaßnahmen in Wohnraum bzw. anderweitig nutzbare Räume umgewandelt wird.

Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sind nachträgliche Herstellungsarbeiten, soweit das ausgebaute Dachgeschoss in dem gleichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang wie das übrige Gebäude steht; sie sind Teil der erstmaligen Herstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts, soweit das ausgebaute Dachgeschoss in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang als das übrige Gebäude steht.

Praxis-Beispiel

Dachgeschossausbau

Fall 1 (gleiche Nutzungsart):

A ist Eigentümer eines zu Wohnzwecken vermieteten Mehrfamilienhauses. Er baut den als Trockenraum genutzten Dachboden zu einer weiteren Wohnung aus und vermietet sie ebenfalls zu Wohnzwecken.

Fall 2 (neue Nutzungsart):

Wie Fall 1. Das ausgebaute Dachgeschoss wird zu fremden betrieblichen Zwecken vermietet.

Fall 3 (gemischt genutztes Gebäude):

B ist Eigentümer eines 2-geschossigen Gebäudes. Im EG befindet sich eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung und im OG eine vermietete Praxis. Der Dachboden wird nach dem Ausbau zu Wohnzwecken vermietet.

Lösung bei Begründung von Wohn- bzw. Teileigentum:

In sämtlichen Fällen wird ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut erstellt. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Bauaufwendungen und dem anteiligen Wert der bei der Herstellung verwendeten Teile (Altbausubstanz) zusammen.

Lösung ohne Begründung von Wohn- bzw. Teileigentum:

Fall 1:

Die neu geschaffene Wohnung und die bisher vorhandenen Wohnungen stehen in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang, sodass nach wie vor ein Wirtschaftsgut vorliegt. Die getätigten Aufwendungen stellen nachträgliche Herstellungskosten dar.

Fall 2:

Durch die Baumaßnahmen entsteht ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Bauaufwendungen und dem anteiligen Restwert der bei der Herstellung verwendeten Teile (Altbausubstanz) zusammen.

Fall 3:

Die neu errichtete DG-Wohnung steht mit der EG-Wohnung in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang, sodass die anfallenden Aufwendungen nachträgliche Herstellungskosten des zu fr...