Bauherrengemeinschaft / 1 Abgrenzung zu anderen Gemeinschaften

1.1 Abgrenzung gegenüber Grundstücksgemeinschaften

Wegen der vielen Besonderheiten sowohl in materiell-rechtlicher als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht, die bei Bauherrengemeinschaften zu beachten sind, ist die Abgrenzung gegenüber anderen Fällen gemeinschaftlichen Grundstückseigentums von Bedeutung.^[1]

Keine Bauherrengemeinschaft, sondern ein bloßer Zusammenschluss von Bauherren liegt vor, wenn mehrere Steuerpflichtige vereinbaren, gemeinsam ein Gebäude zu errichten, das ihnen als Miteigentümern gehören oder das in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, die einzelnen Beteiligten als Alleineigentum zugewiesen werden. In diesem Fall sind die Beteiligten als Bauherren des neu errichteten Gebäudes anzusehen.

Wichtig

Entscheidendes Kriterium

Der entscheidende ­Unterschied gegenüber Bauherrengemeinschaften liegt darin, dass die Interessenten bei Bauherrengemeinschaften lediglich die von den Projektanbietern vorformulierten Verträge unterzeichnen und die bereits vorliegende Bauplanung – mit allenfalls geringfügigen Änderungen – übernehmen.

Bei dem geschilderten Fall mehrerer einvernehmlich handelnder Bauherren fehlt es dagegen an einem außenstehenden Initiator in Form eines Projekt­anbieters. Die einzelnen Bauherren regeln frei unter sich ihre vertraglichen Beziehungen und einigen sich über die Bauplanung und ggf. die spätere Nutzung oder Aufteilung.­

Wichtig

Beteiligung des Initiators

Eine Bauherrengemeinschaft kann auch dann vorliegen, wenn der Initiator sich selbst an der Bauherrengemeinschaft beteiligt und z. B. eine der neu erstellten Eigentumswohnungen übernimmt. Im Regelfall ist dann m. E. dieser Initiator für seine Wohnung als Bauherr anzusehen, während den übrigen Beteiligten nur die rechtliche Stellung von Erwerbern zukommt.

[1] Vgl. auch Lindberg, in Frotscher/Geurts, EStG, § 21 EStG Rz. 226 ff.; auch Fischer/Palenker, in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts Band 1, 5. Aufl. 2019, § 9 Rz. 9 ff.

1.2 Abgrenzung gegenüber Immobilienfonds

Auf der anderen Seite sind Bauherrengemeinschaften gegenüber den geschlossenen Immobilienfonds abzugrenzen.^[1] Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass der Beteiligte bei einer Bauherrengemeinschaft Alleineigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung wird. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird dagegen im Regelfall der Fonds selbst, meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, Eigentümer des Grundbesitzes.

Ein weiterer bedeutsamer Unterschied kann darin liegen, dass bei einem Immobilienfonds die Höhe der steuerlich anzuerkennenden Verluste nach §§ 15a, 21 Abs. 1 Satz 2 EStG auf die Höhe des Kapitalkontos begrenzt sein kann.^[2] Bei einer Bauherrengemeinschaft spielt dagegen die Vorschrift des § 15a EStG praktisch keine Rolle. Jeder Beteiligte haftet nämlich unbeschränkt für die auf ihn bzw. auf seinen Grundstücksanteil entfallenden Verbindlichkeiten.

Seit Ende 2005 (genauer: bei Beitritt zu der Bauherrengemeinschaft nach dem 10.11.2005^[3] ) dürfen bei Steuerstundungsmodellen die ausgewiesenen Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften, sondern nur noch mit späteren Einkünften aus derselben Einkunftsquelle verrechnet werden.^[4] Für diese Steuerstundungsmodelle hat der Gesetzgeber die Regelung des § 15a EStG ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt.^[5]

[1] Lindberg, in Frotscher/Geurts, EStG, § 21 EStG Rz. 235 ff.

[2] BFH, Urteil v. 17.12.1992, IX R 140/89, BFH/NV 1994 S. 302.

[3] § 52 Abs. 25 EStG.

[4] § 15b Abs. 1 EStG; s. auch Heuermann, in Brandis/Heuermann, EStG, § 15b EStG Rz. 1 ff.

[5] § 15b Abs. 1 Satz 3 EStG.