Bauherrengemeinschaft / 3 Absicht der Einkünfteerzielung

Nicht nur bei Bauherrengemeinschaften, sondern auch für Einzelbauherren liegt ein wichtiger Anreiz für eine Geldanlage in Immobilien darin, dass zumindest in den ersten Jahren Verluste ausgewiesen werden, die die Steuerlast mindern. Der entscheidende Gesichtspunkt liegt meist in dem unbeschränkten Abzug der gezahlten Schuldzinsen für Anschaffungs- oder Herstellungskredite.

Eine Hürde, die es hier zu überwinden gilt, ist der steuerrechtliche Gesichtspunkt der Liebhaberei.^[1] Nimmt das Finanzamt an, dass der Steuerpflichtige sich nicht mit der Absicht an einem Bauherrenmodell beteiligt, auf Dauer positive Einkünfte zu erzielen, wird es die geltend gemachten Anfangsverluste steuerlich nicht anerkennen. Inwieweit bei Bauherrengemeinschaften die sonst geltende Vermutung zugunsten der Einkünfteerzielungsabsicht^[2] greift, scheint noch nicht abschließend geklärt.

Der Steuerpflichtige muss deshalb, wenn die geltend gemachten Verluste anerkannt werden sollen, mit der Beteiligung an der Bauherrengemeinschaft die feste Absicht verfolgen, langfristig insgesamt positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Plant er dagegen, das Gebäude nach Ende der Verlustphase wieder zu veräußern, wird eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei angenommen. Deshalb werden i. d. R. die sog. Mietkaufmodelle, bei denen die Bauherrengemeinschaft die Wohnungen an Mieter vergibt, die diese später erwerben sollen, nicht anerkannt.^[3]

Wichtig

Unentschlossene Erwerber

Das Gleiche gilt bereits, wenn der Steuerpflichtige sich bei der Beteiligung an der Bauherrengemeinschaft noch nicht endgültig entschlossen hat, ob er das Grundstück langfristig durch Vermietung nutzen oder nach einer überschaubaren Zahl von Jahren wieder veräußern will.^[4] Die Rechtsprechung sieht bereits eine nur bedingte Veräußerungsabsicht als schädlich an.

Eine steuerschädliche Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen nehmen die Gerichte dann an, wenn er den Initiatoren des Bauherrenmodells ein Entgelt dafür zahlt, dass sie ihm ein bindendes Rückkaufsangebot machen.^[5] Ein Rückkaufsangebot führt i. d. R. auch dann zur steuerlichen Nichtanerkennung, wenn der Steuerpflichtige dafür kein Entgelt zu zahlen hat.^[6]

Eine Verkaufsgarantie lässt im Regelfall auch dann auf eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen schließen, wenn sie nur unter einer aufschiebenden Befristung, z. B. ab Ende der Zinsfestschreibungszeit, eingeräumt wird.^[7] In anderen Fällen kann aus der Konzeption einer Immobilien-KG zu erkennen sein, dass die Kommanditanteile veräußert werden sollen, bevor ein Gesamtgewinn erzielt werden kann.^[8]

Daneben sind auch bei Bauherrengemeinschaften diejenigen Hürden zu beachten, die bei Einzelbauherren zu einer Einstufung der Vermietung als Liebhaberei führen können, etwa die verbilligte Vermietung an Angehörige oder das Überschreiten der Grenzen für sog. Luxuswohnungen.^[9]

[1] Im Einzelnen Lindberg, in Brandes/Heuermann, EStG, § 21 EStG Rz. 15 ff.; Nacke, in Littmann/Bitz/Pust, EStG, § 21 Rz. 27 ff..

[2] BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933.

[3] BFH, Urteil v. 31.3.1987, IX R 112/83, BStBl 1987 II S. 774.

[4] BFH, Urteil v. 30.10.1990, IX R 92/89, BFH/NV 1991 S. 390; BFH, Urteil v. 9.2.1993, IX R 42/90, BStBl 1993 II S. 658.

[5] BFH, Urteil v. 14.2.1995, IX R 95/93, BStBl 1995 II S. 462.

[6] BFH, Urteil v. 14.9.1994, IX R 71/93, BStBl 1995 II S. 116.

[7] BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R 52/97, BFH/NV 2001 S. 587.

[8] BFH, Urteil v. 5.9.2000, IX R 33/97, BStBl 2000 II S. 676.

[9] BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933.