Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.6.3 Angaben zum Sachwert (Zeilen 65 bis 89)

Die Zeilen 65 bis 89 betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden kann.^[1]

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG ermittelt. Bodenwert und Gebäudesachwert sind dann zusammenzurechnen und ergeben damit den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Anschließend ist der vorläufige Sachwert mit einer Wertzahl gem. § 191 BewG zu multiplizieren.^[2]

Wichtig

Wert der Außenanlagen mit Gebäude- und Bodenwert abgegolten

Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten.

Der Bodenwert ermittelt sich wie bei einem unbebauten Grundstück durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.^[3]

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Regelherstellungskosten des Gebäudes, d. h. die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Dabei sind die Regelherstellungskosten der Anlage 24 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen.

Das Bundesfinanzministerium hat die maßgebenden Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten aus der Anlage 24, Teil II, BewG bekannt gegeben.^[4]

Diese sind für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2019 anzuwenden.

Handelt es sich um Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2020, ist das BMF-Schreiben vom 28.1.2020 heranzuziehen.^[5]

Schließlich ist noch eine Alterswertminderung abzuziehen, die sich regelmäßig aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 zum Bewertungsstichtag ergibt. Als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit kann der 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit angenommen werden.^[6]

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. So wird berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat (sog. Restwertregelung).^[7]

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen.

In Zeile 66 ist die Brutto-Grundfläche für das gesamte Gebäude bzw. den gesamten Gebäudeteil einzutragen. Dies gilt aber nicht für freistehende oder angebaute Garagen lt. Zeile 85.

Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2-2005-02 und deren konstruktive Umschließungen. Dazu zählen grundsätzlich auch Keller- und ausbaubare Dachgeschossebenen. Die Brutto-Grundflächen zur Berechnung der Regelherstellungskosten (RHK) sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln.

Praxis-Tipp

Grundflächenangabe

Die Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben.^[8]

In Zeile 68 ist die Gebäudeklasse, wie nachfolgend aufgeführt, einzutragen.

a)	bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
1.11	Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut
1.12	Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller, Dachgeschoss nicht ausgebaut
1.13	Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller, Flachdach
1.21	Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Keller, Dachgeschoss ausgebaut
1.22	Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Keller, Dachgeschoss nicht ausgebaut
1.23	Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Keller, Flachdach
b)	bei Wohnungseigentum
2.11	Dies gilt grundsätzlich für jedes Wohnungseigentum. Hinweis Ein-/Zweifamilienhausähnliches Wohneigentum Bei Wohnungseigentum in Gebäuden, die wie Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser gestaltet sind, werden jedoch die Regelherstellungskosten der Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zugrunde gelegt. In diesen Fällen ist daher eine der vorstehenden Nummern unter a) einzutragen.
c)	bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken:
3.11	gemischt genutztes Grundstück (mit Wohn- und Gewerbefläche)
3.12	Hochschulen, Universitäten
3.13	Saalbauten, Veranstaltungszentren, Theater
3.14	Kur- und Heilbäder, Thermen
3.211	Verwaltungsgebäude (ein- bis zweigeschossig und nicht unterkellert)
3.212	Verwaltungsgebäude (zwei bis fünfgeschossig)
3.213	Verwaltungsgebäude (sechs- und mehrgeschossig)
3.22	Bankgebäude
3.23	Schulen
3.24	Kindergärten
3.25	Altenwohnheime
3.26	Personalwohnheime
3.27	Hotels
3.28	Sporthallen
3.31	Kaufhäuser und Warenhäuser
3.32	Ausstellungsgebäude
3.33	Krankenhäuser
3.34	Vereinsheime, Jugendheime, Tagesstätten, Gemeindezentren, Bürgerhäuser, Kirchen, Kapelle, Moschee
3.351	Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten), Tankstellen
3.352	...